不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることを虚偽表示といい、民法では虚偽表示にもとづく法律行為を原則として無効としている（民法第94条第1項）。
それと同時に、民法第94条第2項では、このような虚偽表示にもとづく法律行為の無効は、善意の（＝事情を知らない）第三者に対抗することができないものとされている。
（詳しくは虚偽表示における第三者保護へ）

このように、相手方との通謀（つうぼう）でなされた虚偽の意思表示は原則として無効であるが、実際には相手方との「通謀」が存在するとはいえないような事例も多く見られる。判例では、このような通謀性に欠けるケースであっても、できるだけ94条を類推適用し、善意（かつ無過失）の第三者を保護しようとしている。

例えば、

1．本人Aが相手方Bの承諾なく、AB間の売買を仮装した場合
例えば、本人Aが相手方Bに知らせないまま、仮装の土地売買契約を行ない、それをもとに土地の登記名義をBに移転したところ、後からこれを知ったBが登記名義を利用して、その土地を第三者Cに売却したという場合である。
この場合、本来ならば通謀がないので民法94条は適用できないが、判例では、仮装の登記名義を作り出したAに責任があり、事情を知らない（＝善意の）第三者であるCがその登記名義を信頼したことを保護する必要があるので、第94条第2項を類推適用し、AはCに対してAB間の土地売買契約の無効を主張できないとした（なおこの場合、Cは信じたことについて無過失であることまでは要求されない）。

2．相手方Bが本人Aの承諾なく、AB間の売買を仮装した場合
これは上記1．と反対に、Bが勝手にAの土地を購入したかのような土地売買契約書を作り、それをもとに土地の登記名義をBに移転してしまい、さらにBがこの土地をCに転売するというようなケースである。
この場合、虚偽の登記名義を作り出すことについてAは責任がないので、基本的には民法94条を類推適用せず、Aを保護すべきである。しかし、Aが虚偽の登記がなされたことに気付きながら、それを黙認していた場合には、Aに責任があるといえる。
そこで、判例ではAが虚偽の登記を黙認していた場合には、Aは、善意かつ無過失のCに対して、AB間売買契約の無効を主張できないとしている。

3．本人Aと相手方Bが仮装の仮登記をしていたところ、相手方Bが本人の承諾を得ないまま仮登記を本登記にあらため、Bが登記名義を取得してしまった場合
これはAB間で「仮登記」については通謀があったが、本登記についてはBが勝手に行なったというケースである。
このようなケースについて判例では、虚偽の本登記を作り出すことについて、本人Aはその基礎となる仮登記の作出について責任があることを重視し、Aは、善意かつ無過失のCに対して、AB間売買契約の無効を主張できないとしている。
（なおこの場合に、Bがあたかも与えられた権限を超えた代理人のように行動していることから、判例では民法第110条（権限外の行為の表見代理）の趣旨も加えてこのような結論に至ったとしている（昭和43年10月17日最高裁判決））