不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

代理とは、本人と一定の関係にある他人が意思表示を行ない、その意思表示の効果が本人に帰属するという法制度である。

代理の本質は、代理権を持つ者（代理人）が存在し、その代理人が行なった行為の効果が本人に帰属することであると解釈されており、このことを「他人効」と呼ぶ。この他人効がなぜ発生するのかという理論的根拠については、「顕名説」と「代理権説」が対立している。（詳しくは他人効へ）。

代理が成立するためには、本人と他人との間に一定の関係が存在することが必要であり、このとき他人は「代理権」を持つものとされており、このような他人を「代理人」と呼ぶ。
また代理において、行為の主体が本人であるのか、それとも代理人であるのかについて学説が分かれており、通説は代理人が行為主体であると考えている（代理人行為説）。

また、代理はさまざまに分類されるが、主な分類としては任意代理と法定代理がある。任意代理は本人と代理人との合意にもとづく代理権であり、任意代理が成立するには代理権授与行為が必要であるとされている。
なお、代理人が代理行為を行なうには、本人のためにすることを示すこと（＝顕名）が必要とされている。

任意代理において、代理権が発生する根拠となる本人と代理人との合意のこと。
実際上は、委任契約・請負契約・雇用契約などを締結する際に、その契約と同時に、代理権授与行為がなされるのが一般的である。

代理の本質は、他人の行為の効果が本人に帰属するということである（これを他人効という）。
この他人効が成立する理論的根拠については、顕名説と代理権説が対立している。

1．顕名説
代理が成立するのは、代理人が顕名を行なうからであるという考え方。顕名は代理人が本人のために行動するという意思の表示であり、その顕名の効果として他人効が発生するという考え方である。

2．代理権説
代理が成立するのは、代理権が存在するからであるという考え方。法定代理では代理権は法律によって発生し、任意代理では本人が代理人に代理権を授与する。こうした代理権が存在するため、他人効が発生するという考え方である。
この代理権説に立つとき、顕名は代理の本質的要素ではないことになる。また代理権説に立つとき、任意代理の成立根拠は代理権授与行為であるとされる。

無権代理による取引（権限のない代理人が行なった契約など）は、有効な代理行為ではないので、本人に対する関係では当然に無効であるだけでなく、無権代理人に対する関係でも無効となるはずである。しかし、仮に無権代理による取引が常に無効であるとするならば、取引の相手方の保護に欠け、代理制度そのものへの信頼が失われかねない。

そこで民法では、無権代理による行為が本人に対する関係で無効と判断された場合には、無権代理人自身が取引を履行し、または相手方の損害を賠償しなければならないと定めている（民法第117条）。これは、法律によって無権代理人に特に重い責任を負わせたものであるということができる。

具体的には、本人が無権代理人の行為を追認せず、かつ無権代理人が正当な代理権の存在を立証できない場合には、取引の相手方は、取引を履行し、または損害を賠償することを無権代理人に要求することができる（民法第117条第1項）。このような無権代理人の履行責任・損害賠償責任は無過失責任である（つまり、無権代理人に何ら落ち度がなくて無権代理人として行動したとしても、これらの責任を負わなければならない）。

このような重い責任を無権代理人に負わせる反面として、取引の相手方は、善意無過失であることが必要とされる。つまり、代理権限がないことを知っていたか、または不注意により知らなかったような相手方は、無権代理人の履行責任・損害賠償責任を追及することはできない（民法第117条第2項）。
（この点につき、取引の相手方は軽過失があっても無権代理人の責任を追及できるという学説があるが、判例は取引の相手方には無過失を必要としている）

なお、上記のような民法第117条の無権代理人の責任は、不法行為責任を排除するものではない。従って、無権代理人が故意または過失により無権代理人として行動し、相手方に損害を与えた場合には、相手方は民法第117条の無権代理人の責任と民法第709条の不法行為責任のどちらでも追及することができる。

相手に対して一定の行為を要求することをいう。 催告をして相手方が応じない場合に、一定の法律効果が生じるという意味がある。

大きく、債務者に対して債務の履行を請求すること、無権代理者等の行為を追認するかどうか確答を求めることの2つの場合がある。例えば、債務の履行を催告すれば、時効の中断、履行遅滞、解除権の発生などの、追認の催告は、場合に応じて、追認、取消しまたは追認の拒絶とみなされるなどの法律効果に結びつく。

口頭による催告も法律上有効であるが、確実を期すためには証拠力の強い方法によるのが望ましい。

無権代理による取引は、本人に対する関係では本来無効であるが、本人がこの取引を追認した場合には、その取引は初めから有効であったものとなる（民法第116条）。

この場合において、無権代理人と取引を行なった相手方は、本人に対して、無権代理人の行為を追認するか否かを答えるように催告することができる（民法第114条）。この催告は、相手方が悪意（＝無権代理であること知っていた）であっても行なうことができる。法律関係の早期安定を図るための規定である。

なお本人が返答しないときは、追認を拒絶したものとみなされる（つまり、本人に対する関係では無権代理による取引は無効に確定する。このとき相手方は無権代理人の責任を追及するほかない（民法第117条））。

無権代理による取引は、本人に対する関係では本来無効であるが、本人がこの取引を追認した場合には、その取引ははじめから有効であったものとなる（民法第116条）。

このため、取引の相手方は、本人が追認するか否かが判明するまでの期間は、取引が確定的に無効であるか否かが定まらないという不安定な状態に置かれる。

そこで民法では、取引の相手方は、無権代理による取引を取り消すことができるという規定を設けている（民法第115条）。取引の相手方がこの取消権を行使すれば、本人はもはや追認することができなくなり、無権代理による取引は無効なものとして確定する。

なお、この取消権を行使できるのは、善意の（＝無権代理であることを知らなかった）相手方に限られる。また取消権を行使した場合には、相手方は、無権代理人の責任を追及する（民法第117条）こともできなくなる。

代理権のない者（無権代理人）と本人との特殊な関係によって無権代理人を真実の代理人であると誤信させ、代理権の存在を信じて取引した善意無過失の相手方を保護するための制度である。表見代理においては、その代理行為を代理権のある行為として扱い、本人に対して効力を生じさせる（取引の効果を本人に帰属させる）こととなる。 表見代理には、代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限外の行為の表見代理の3種類がある。 取引の安全のために、本人の利益を犠牲にして相手方を保護する考え方を基礎にしたもので、過失のない相手方の信頼を保護すべく、本人に過失がないときにも代理行為の効果を本人に帰属させる仕組みである。

表見代理は、代理権のない者（無権代理人）と本人との特殊な関係によって無権代理人を真実の代理人であると誤信させ、代理権の存在を信じて取引した善意無過失の相手方を保護するための制度である。表見代理においては、その代理行為を代理権のある行為として扱い、本人に対して効力を生じさせる（取引の効果を本人に帰属させる）こととなる。 なお、表見代理には、代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限外の行為の表見代理の3種類がある。 代理権授与表示による表見代理は、あたかも有効な代理権が存在するかのような表示（代理権授与表示）が本人によってなされた場合をいう。この場合には、その表示された事項を信頼して取引した相手方（代理権が不存在であることを知らず、かつ過失がない相手方）は、本人に対して行為の効力を主張できる。 また、この場合に、無権代理者が表示された代理権の範囲外の行為をしたときも、代理権があると信ずべき正当な理由がある場合には、同様に、本人はその行為について責任を負わなければならない。 代理権授与表示による表見代理の例は、たとえば、名義貸し（本人が他者に自分の名義で第三者と取引することを認めること）によって行なわれた他者と第三者との取引である。

表見代理は、代理権のない者（無権代理人）と本人との特殊な関係によって無権代理人を真実の代理人であると誤信させ、代理権の存在を信じて取引した善意無過失の相手方を保護するための制度である。表見代理においては、その代理行為を代理権のある行為として扱い、本人に対して効力を生じさせる（取引の効果を本人に帰属させる）こととなる。 代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限外の行為の表見代理の3種類がある。 代理権消滅後の表見代理は、代理権が消滅して代理人ではなくなった者が代理行為をした場合をいう。この場合には、代理権の消滅を知らない無過失の相手方は、本人に対して行為の効力を主張できる。 また、この場合に、無権代理者が与えられていた代理権の範囲外の行為をしたときも、代理権があると信ずべき正当な理由がある場合には、同様に、本人はその行為について責任を負わなければならない。 代理権消滅後の表見代理の例は、たとえば、委任契約を解除した後も元の代理人が委任状を利用した場合、本人が使用人の解雇を取引先に通知しなかった場合などである。

表見代理となる場合の一つ。民法に定める「権限外の行為の表見代理」と同じである。詳しくは、「権限外の行為の表見代理」を参照。