不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

宅地建物取引業者が、その事務所等に、「成年の専任の宅地建物取引士」を置かなければならないという義務のこと。

1．取引士を置くべき場所と人数
最低設置人数は、その場所の種類で異なることとされており、具体的には次のとおり。

1）「事務所」に設置すべき成年の専任の宅地建物取引士の最低設置人数は、事務所の「業務に従事する者」（以下「従事者」という）の数の5分の1以上である。
例えば、事務所における従事者が11人ならば、その5分の1は2.2人であるので、成年の専任の宅地建物取引士を3人（またはそれ以上）置かなければならない。
なお従事者の範囲については、詳細なガイドラインが設けられている（別項目の「従事者」を参照のこと）。
2）「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」に設置すべき成年の専任の宅地建物取引士の最低設置人数は、その場所の従事者の人数に関係なく、1名以上である。

2．置くべき取引士の要件
上述の1．において置くべき宅地建物取引士は「成年」かつ「専任」でなければならないとされている。

ここで「専任」とは、国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。ITの活用等により適切な業務ができる体制を確保した上で、宅地建物取引業者の事務所以外において通常の勤務時間を勤務する場合を含む）して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいうと解説されている。
ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行なわれていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものと解説されている。

また、「成年」とは満18歳に達したことをいう（詳しくは別項目の「成年」へ）。

3．置くべき取引士の要件に関する特例措置
役員（個人業者の場合には業者本人）が、宅地建物取引士であるときは、その者が「成年の専任の宅地建物取引士」とみなされるという特例措置が設けられている。


なお、ここでいう「役員」とは、取締役よりも広い範囲を指している。具体的には「役員とは、業務を執行する社員、取締役、執行役、またはこれらに準ずる者」とされている。ちなみに監査役はここでいう「役員」から除外されている。

4．設置義務違反の是正措置
上述の1．の最低設置人数に違反する状態になった場合には、宅地建物取引業者は早急に是正しなければならない。
具体的には、既存の事務所等がこの成年の専任取引士の設置義務に違反する状態となったときは、2週間以内に設置義務を満たす必要があるとされている。

免許証番号などを記載した「標識」を、宅地建物取引業者の事務所その他の一定の場所に掲示することを「標識の掲示」という。

1．趣旨
無免許営業を防止すること、責任の所在を明確にすること等の目的で、宅地建物取引業者に義務付けられたものである（宅建業法第50条第1項）。

2．標識に記載すべき事項
標識に掲示すべき事項は、免許証番号、免許有効期間、商号、代表者氏名、主たる事務所の所在地など（施行規則第19条第2項）。

3．標識を掲示すべき場所
標識を掲示すべき場所としては、次の1）から3）の3種類の場所が法定されている。
1）事務所（法第3条第1項）
2）事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所（施行規則第15条の5の2）
3）1）および2）以外の場所であって標識を掲示すべき場所（法第50条第1項、施行規則第19条第1項）

4．標識を掲示すべき場所についての説明
上記の1）と2）については、別項目の「事務所」「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」に詳しい説明があるのでそちらを参照のこと。
上記の3）の場所は、施行規則第19条第1項において法定されている。具体的には上記の3）の場所とは、次のa）からe）の場所のことである。
a）継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
b）宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地または建物の所在する場所（ここで「一団」とは「10戸以上または10区画以上」を指す。次のc）とd）でも同じ（施行規則第15条の5の2による））
c）一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行なう場合には、その案内所
d）他の宅地建物取引業者が行なう一団の宅地建物の分譲の代理または媒介を案内所を設置して行なう場合には、その案内所
e）宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合には、これらの催しを実施する場所

5．標識を掲示すべき場所についての説明の補足
上述の3．の2）の場所と3）の場所は、要件が非常によく似ているので区別がつきにくい。
区別するための判断基準は、2）の場所では、契約の締結または契約の申込みを受けるという業務を行なうことが要件になっているのに対して、3）の場所ではそうした契約に関する要件がないという点である。

例えば、ある10区画の宅地の分譲の案内所について、その案内所で契約の締結を行なうかまたは契約の申込みを受けるのであれば、その案内所は2）の場所となり、専任の宅地建物取引士を1名以上設置するとともに、標識を掲示しなければならない。
しかし、その案内所において、契約の締結を行なうことも契約の申込みを受けることもしないのであれば、その案内所は3）の場所となるので、専任の宅地建物取引士を設置する義務はないが、標識は必ず掲示しなければならない、ということである。

また上述の4．の場所のうちb）の場所（すなわち一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地または建物の所在する場所）については、専任の宅地建物取引士を設置する場所になることはあり得ないが、標識は必ず掲示しなければならないことに注意したい。

デジタルサイネージ等のICT機器を活用した掲示についても、公衆が必要なときに確認できるもの、標識を確認することができる旨の表示が常時分かりやすい形でなされていることなど、いくつかの要件を満たす場合には書面での標識の掲示と同等の役割を果たしているものと考えられる。

宅地建物取引業者が、その業務を行なう案内所・展示会等について、業務内容その他を、業務開始の10日前までに、その案内所等を管轄する知事等に事前に届け出ること。

1．趣旨
宅地建物取引業者は、宅地建物の分譲・代理・媒介のために現地案内所を設けたり、展示会・相談会・抽選会を催すなどの方法で、「事務所」以外の場所で契約を締結し、または契約の申込みを受ける場合がある。
このような場合についても公的機関が監督し、業務の適正を確保する必要があるので、そのような案内所等を事前に届け出るよう宅地建物取引業者に対して義務付けたものである。

2．届出の対象となる場所
国土交通省令で定める場所である。これは、具体的には「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」のことを指している。
（詳細は「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」へ）

3．届出をすべき時期
案内所・展示会等で業務を開始する日の10日前までに届け出なければならない。

4．届出の方法
宅地建物取引業者は、所定の様式による届出を、免許を受けた都道府県知事（または免許を受けた国土交通大臣）と、その案内所等が所在する都道府県の都道府県知事の両方に届け出なければならない。

なお、免許を受けた都道府県知事（または免許を受けた国土交通大臣）に対する届出は、案内所等の所在地を管轄する知事を経由することになっている。

5．届出書の内容
届出書の様式は、施行規則様式第12号に規定されている。
届出書の内容は、「対象となる案内所・展示会等の場所」「業務の種別」「業務の態様（契約の締結、契約の申込みの受理）」「取り扱う宅地建物の内容等」「業務を行なう期間」「専任の宅地建物取引士の氏名・登録番号」である。