宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである（法第2条第2号）。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行なう」とは具体的には次の意味である。

1．「宅地建物の取引」とは次の1）および2）を指している。
1）宅地建物の売買・交換
2）宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理

上記1．の1）では「宅地建物の貸借」が除外されている。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。
またここでいう「宅地」とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す（詳しくは「宅地（宅地建物取引業法における〜）」を参照のこと）。

2．「業として行なう」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
1）取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
2）取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。

この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

宅地建物取引業の免許を受けようとする者が、国土交通大臣または都道府県知事に提出する申請書のこと。免許申請書の様式は、宅地建物取引業法施行規則に定められている。 免許申請書に記載すべき事項は次のとおりである。 1）商号または名称　 2）法人である場合においてはその役員の氏名、事務所の代表者の氏名 3）個人である場合においてはその者の氏名、事務所の代表者の氏名 4）事務所の名称および所在地  　 5）事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名  　 6）他に事業を行なっているときは、その事業の種類 また、申請書には、宅地建物取引業法施行規則に定める添付書類を添付しなければならない。（「免許申請書の添付書類」を参照）

宅地建物取引業を営もうとする者が、宅地建物取引業の免許を申請する場合には、次の書類を免許申請書に添付しなければならないとされている（宅地建物取引業法・宅地建物取引業法施行規則）。 1）宅地建物取引業経歴書　 2）免許の欠格事由に該当しないことを誓約する書面（「免許の基準」を参照）  　 3）事務所について専任の宅地建物取引士の設置義務を満たしていることを証する書面 4）免許申請者（法人の場合は役員（相談役、顧問含む））、事務所の代表者、専任の宅地建物取引士が、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書 5）法人である場合において、相談役および顧問の氏名と住所、発行済株式総数の100分の5以上の株式を有する株主または出資額の100分の5以上の額に相当する出資をしている出資者の氏名（名称）と住所、およびその株式の数またはその出資の金額を記載した書面 6）事務所を使用する権原に関する書面 7）事務所付近の地図および事務所の写真 8）免許申請者、事務所の代表者、専任の宅地建物取引士の略歴を記載した書面 9）法人である場合においては、直前1年の各事業年度の貸借対照表および損益計算書 10）個人である場合においては、資産に関する調書 11）宅地建物取引業に従事する者の名簿 12）法人である場合においては法人税、個人である場合においては所得税の直前1年の各年度における納付すべき額および納付済額を証する書面 13）法人である場合においては、登記簿謄本 14）個人である場合においては、住民票抄本またはこれに代わる書面  

宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている。免許の基準とは、その免許を与えることができない場合をいう。「欠格事由」も同じ意味である。

免許の基準は、宅地建物取引業法に規定されている。具体的には次のとおりである。
（1）免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、または重要な事実の記載が欠けている場合
（2）申請前5年以内に次のいずれかに該当した場合
　i）免許の不正取得、情状が特に重い不正不当行為、業務停止処分違反をして免許を取り消された場合（その者が法人である場合は、その法人の役員であった者を含む）
　ii）前記iのいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく廃業等の届出を行った場合（その者が法人である場合は、その法人の役員であった者を含む）（「免許の基準（廃業等）」を参照）
　iii）禁錮以上の刑に処せられた場合（「免許の基準（刑事罰）」を参照）
　iv）宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は刑法（傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪）を犯し、罰金の刑に処せられた場合
　v）暴力団員等（暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者。暴力団員等が事業活動を支配する者を含む）（「免許の基準（刑事罰）」を参照）
　vi）免許申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当行為をした場合 （3）破産手続開始の決定を受けて復権を得ない場合 （4）宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合 （5）精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行なうことができない場合 （6）申請者の法定代理人 （営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の親権者又は後見人）、役員（業務を執行する社員、取締役またはこれに準ずる者。法人に対しこれらの者と同等以上の支配力を有する者を含む）または一定の使用人 （事務所の代表者で契約締結権限を有する者）が上記（2）（3）（4）（5）に該当する場合（「免許の基準（役員の連座）」を参照） （7）事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合

宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである（法第2条第2号）。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行なう」とは具体的には次の意味である。

1．「宅地建物の取引」とは次の1）および2）を指している。
1）宅地建物の売買・交換
2）宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理

上記1．の1）では「宅地建物の貸借」が除外されている。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。
またここでいう「宅地」とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す（詳しくは「宅地（宅地建物取引業法における〜）」を参照のこと）。

2．「業として行なう」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
1）取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
2）取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。