不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである（法第2条第2号）。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行なう」とは具体的には次の意味である。

1．「宅地建物の取引」とは次の1）および2）を指している。
1）宅地建物の売買・交換
2）宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理

上記1．の1）では「宅地建物の貸借」が除外されている。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。
またここでいう「宅地」とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す（詳しくは「宅地（宅地建物取引業法における〜）」を参照のこと）。

2．「業として行なう」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
1）取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
2）取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。

この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができない（宅地建物取引業法）。 この免許の欠格事由の一つとして、過去に免許の取り消しをされた個人や法人の役員については、5年間は個人として免許を受けることができないとされている。 この場合、聴聞の公示の日以降に宅地建物取引業自体を廃業し、または法人自体を解散・合併により消滅させて、免許取り消しし処分を免れることを防ぐために、このような不当な廃業・解散・合併消滅についても、免許の欠格事由に該当することとしている。 （1）対象となる個人または法人
次の1）・2）・3）に該当する悪質な違反行為を犯し、免許取消処分に係る聴聞の日時・場所が公示された個人または法人が対象となる。 　1）不正の手段により免許を受けたこと 　2）業務停止処分に該当する行為を行い、特に情状が重いこと 　3）業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したこと （2）対象となる廃業・解散・合併消滅
聴聞の公示日以降における廃業の届出・解散の届出・合併消滅が対象となる。ただし、例えば個人が重病で廃業するなど相当の理由がある場合、聴聞公示日以降に破産した場合、聴聞公示より前に廃業の届出、解散の届出、合併による消滅がなされた場合には、対象とならない。 i）個人の廃業の届出
上記（1）の1）・2）・3）に該当する個人が、免許取消処分に関する「聴聞の日時および場所」が公示された日以降、免許取消処分の日（または処分しないことが決定された日）までの期間内に、宅地建物取引業の廃止の届出を提出したこと。 ii）法人の廃業の届出
上記（1）の1）・2）・3）に該当する法人が、免許取消処分に関する「聴聞の日時および場所」が公示された日以降、免許取消処分の日（または処分しないことが決定された日）までの期間内に、宅地建物取引業の廃止の届出を提出したこと。 この場合には、「聴聞の日時および場所」が公示された日の60日前以降にその法人の役員（「役員（免許の基準における〜）」を参照）であった者に免許の欠格事由が生じる。その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「廃業の届出から5年間」であって、「役員辞職から5年間」ではない。 iii）法人の解散の届出
上記ii）の「法人の廃業の届出」と同様で、「廃業」を「解散」に読み替えて適用される。その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「解散の届出から5年間」である。 iv）法人の合併による消滅
上記ii）の「法人の廃業の届出」と同様で、「廃業」を「法人の合併による消滅」に読み替えて適用される。その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「合併による消滅から5年間」であって、「合併による消滅の届出から5年間」ではない。  

宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができない（宅地建物取引業法）。

このような免許の欠格事由の一つとして、免許を取得しようとする個人が、過去に一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、原則として刑の執行を終えてから5年間は、免許を受けることができないとされている。
（1）禁固以上の刑を受けた場合
刑罰には重い順に「死刑、懲役、禁固、罰金、拘留、科料」があるとされている。なお、行政法規違反に対する「過料」は刑罰ではない。
宅地建物取引業法では「禁固以上の刑を受けた場合には、刑の執行が終わった日（または刑の執行を受けることがなくなった日）から5年間は、免許を受けることができない」旨を定めている。従って「死刑、懲役、禁固」の刑を受ければ、その罪名に関係なく、原則として刑の執行が終わった日から5年間は免許の欠格事由に該当することとなる。 （2）一定の犯罪について罰金刑を受けた場合
　一定の犯罪については、罰金刑であっても、刑の執行を終わった日（または刑の執行を受けることがなくなった日）から5年間は、免許を受けることができない。その犯罪は、次の4種類である。
　1）「宅地建物取引業」への違反に対する罰金の刑
　2）「傷害罪・暴行罪・脅迫罪・背任罪・傷害助勢罪・凶器準備集合罪」に対する罰金の刑
　3）「暴力行為等処罰に関する法律」への違反に対する罰金の刑
　4）「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」への違反に対する罰金の刑
これらの場合、「刑の執行が終わった日」とは、懲役と禁固の場合は監獄から出獄した日、罰金の場合は罰金を納付した日である。この日から5年間は宅地建物取引業の免許を受けることはできない。

「刑の執行を受けることがなくなった日から5年間」とは、「仮出獄における残刑期満了の日から5年間」という意味である。仮出獄（いわゆる仮出所）は、有期刑では刑期の3分の1（無期刑では10年）を経過したときに地方更正保護委員会の処分により仮に出獄することで、仮出獄の場合には、仮出獄を取り消されることなく残りの刑期を経過すれば、刑の執行が終了したものとなる。従って仮出獄の場合は、「刑の執行を受けることがなくなった日から5年間」とは「残刑期がすべて終了した日から5年間」という意味である。

なお、執行猶予（情状等を考慮して刑の執行を一定期間猶予すること）の場合には、執行猶予期間が終了したときは刑の言い渡しそのものが失効する。従って執行猶予期間が経過すれば、その翌日から宅地建物取引業の免許を受けることができる。また、大赦・特赦の場合には、刑の言い渡しそのものが失効するので、執行猶予の場合と同じように取り扱われる。

さらに、公訴時効（犯罪行為が終わったときから一定期間が経過することにより刑事訴訟を提起することができなくなること）の場合は、時効が完成した日が「刑の執行を受けることがなくなった日」に該当すると解釈されている。従って、時効完成の日から5年間は免許を受けることができない。

宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている（宅地建物取引業法）。 この免許の欠格事由の一つとして、一定の悪質な事情により過去に免許の取り消しをされた法人において、一定期間内にその法人の役員であった者は、その法人の免許の取り消しから5年を経過しない間は、個人として免許を受けることができないとされている。 （1）役員の範囲について
役員とは、その名称の如何を問わず、実質的な支配力を有する者を含む。（「役員（免許の基準における〜）」を参照） （2）過去における法人の免許の取り消しの事由について
次の1）・2）・3）に該当する事由によって法人の免許が取り消された場合には免許を受けることができない。 1）法人が、不正の手段により免許を受けたために、免許を取り消されたこと 2）法人が、業務停止処分に該当する行為を行ない、特に情状が重いために、免許を取り消されたこと 3）法人が、業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取り消されたこと （3）その法人の役員であった時期について
次の時期にその法人の役員であった者が連座の対象となる。 i）法人の免許が取り消された時点 ii）法人の免許の取り消ししに係る「聴聞の期日および場所」が公示された日の前60日から、法人の免許の取り消しまでの期間 なお、聴聞の公示日以降に宅地建物取引業を廃業しまたは法人を解散して、免許取消処分を不当に免れようとする法人の役員についても同様の役員連座規定が設けられている。（「免許の基準（廃業等）」を参照）