不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

宅地建物取引業法第16条第1項にもとづき、都道府県知事が実施する資格試験。宅地建物取引業に関して必要な知識について行なわれる試験である。

年齢、学歴、宅地建物取引業に関する実務経験などによる受験資格の制限は一切ないので、誰でも受験することができる（ただし試験を受けようとする都道府県内に居住していることが条件となっている場合が多い）。

なお、一定の実務経験を有し、登録講習機関が実施する講習（登録講習）を受けた者については、試験の一部を免除する制度が設けられている（宅地建物取引業法第16条第3項）。

宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引士証の交付を受けた者のこと。

一定以上の知識・経験を持つ者として公的に認められた者である。宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5名に対して1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければならない（詳しくは宅地建物取引士の設置義務へ）。

宅地建物取引において特に重要な次の3つの業務は、宅地建物取引士だけが行なうことができるとされている（宅地建物取引士ではない者はこれらの業務を行なうことができない）。 1．重要事項説明
2．重要事項説明書への記名・押印
3．37条書面への記名・押印

宅地建物取引士となるためには、具体的には次の1）から5）の条件を満たす必要がある。 1）宅地建物取引士資格試験に合格すること
宅地建物取引業に関して必要な知識に関する資格試験である宅地建物取引士資格試験に合格することが必要である。なお、一定の要件を満たす者については宅地建物取引士資格試験の一部免除の制度がある。
2）都道府県知事に登録を申請すること
この場合、宅地建物取引に関して2年以上の実務経験を有しない者であるときは、「登録実務講習」を受講し修了する必要がある。
3）都道府県知事の登録を受けること
登録を受けるには一定の欠格事由に該当しないことが必要である。
4）宅地建物取引士証の交付を申請すること
宅地建物取引士証の交付を申請する日が宅地建物取引士資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「法定講習」を受講する義務がある。
5）宅地建物取引士証の交付を受けること
氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている宅地建物取引士証の交付を受けて初めて正式に宅地建物取引士となる（氏名において旧姓が併記された宅地建物取引士証の交付を受けた日以降は、書面への記名等の業務において旧姓を使用してよいこととされている）。 宅地建物取引士は、宅地建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護および円滑な宅地建物の流通に資するよう公正誠実に業務を処理するほか、信用・品位を害するような行為をしないこと、必要な知識・能力の維持向上に努めることとされている。

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。

この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである（法第2条第2号）。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行なう」とは具体的には次の意味である。

1．「宅地建物の取引」とは次の1）および2）を指している。
1）宅地建物の売買・交換
2）宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理

上記1．の1）では「宅地建物の貸借」が除外されている。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。
またここでいう「宅地」とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す（詳しくは「宅地（宅地建物取引業法における〜）」を参照のこと）。

2．「業として行なう」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
1）取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
2）取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。

宅地建物取引士として登録する際に必要とされる、宅地建物取引業に従事した経験をいう。

宅地建物取引士資格試験に合格した者が取引士として登録を申請しようとする場合には、原則として宅地建物の取引に関し2年以上の実務の経験を有することが必要とされている。この経験は、免許を受けた宅地建物取引業者としての経験、または宅地建物取引業者のもとで勤務していた経験でなければならず、また、経験として認められる実務は、顧客への説明、物件の調査等の具体的な取引に関する業務であるとされている。

なお、実務経験がない場合でも、国土交通大臣が実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者は、取引士として登録を申請できることとされている。例えば、宅地または建物の取引に関する実務についての講習であって国土交通大臣の登録を受けたもの（登録実務講習）を修了した者が、これに該当する。

登録実務講習を参照。

宅地建物取引士資格試験の合格者が、宅地建物取引士の登録を受けるにあたって満たすべき基準のこと。

宅地建物取引士資格試験の合格者が、宅地建物取引士の登録を受けるためには、一定の不適格な事情（登録の欠格事由）に該当しないことが必要とされている（法第18条第1項各号）。
具体的には、次の1．から5．の欠格事由に該当しない場合にのみ登録を受けることができる。

1．成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者（法第18条第1項第1号、第2号）
これらの者は登録を受けることができない。

2．免許取消し処分を受けた宅地建物取引業者等
悪質な違反行為（法第66条第1項第8号、第9号）を犯したことを理由として、免許の取消処分を受けた個人業者、免許の取消処分を受けた法人の役員は、当該免許の取消処分の日から5年間は、宅地建物取引士の登録を受けることができない（法第18条第1項第3号、第4号）。

このほか、役員の連座、免許取消し処分を不当にまぬがれるための廃業等（法第18条第1項第5号）についても詳細な規定が設けられている。

3．懲役刑、禁固刑、一定の罪に対する罰金刑を受けた者
一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、刑の執行を終えた日（または刑の執行を受けることがなくなった日）から5年間は、登録を受けることができない（法第18条第1項第6項、第7豪、第8豪）。

4．登録消除処分を受けた者等
一定の悪質な違反行為（法第68条の2第2号、第3号、第4号など）を犯したことを理由として、登録の消除の処分を受けた個人は、当該登録の消除の処分の日から5年間は、宅地建物取引士の登録を受けることができない（法第18条第1項第9号）。

このほか、登録消除処分を不当にまぬがれる目的で登録の消除を申請した場合（第10号）、事務禁止処分の期間中に登録の消除を申請した場合（第11号）などに関する詳細な定めがある。

5．営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者（法第18条第1項第1号）
未成年者が登録を受けるためには「宅地建物取引業の営業に関して成年者と同一の能力を有すること」が必要とされる。
「成年者と同一の能力を有する」とは、「法定代理人より営業を許可されていること」または「婚姻により成年と同一の能力を獲得していること」を指している。
（詳しくは未成年者へ）

宅地建物取引士の登録を受けた者に関して、都道府県知事が作成した登録簿のこと。

宅地建物取引士となるためには、その前提として、宅地建物取引士の登録を受けることが必要とされている（宅地建物取引業法第18条第1項）。
この宅地建物取引士の登録を受けた者について、都道府県知事が作成した登録簿が宅地建物取引士資格登録簿である（宅地建物取引士資格登録簿の様式は施行規則様式第4号に規定されている）。

1．宅地建物取引士資格登録簿の登載事項
宅地建物取引士資格登録簿には、宅地建物取引士の登録を受けた者に関する次の事項が登載される（法第18条第2項、施行規則第14条の2）。
1）氏名
2）生年月日
3）住所
4）本籍（日本の国籍を有しない場合は、その者の国籍）
5）性別
6）試験の合格年月日および合格証書番号
7）実務経験を有する者である場合は、登録申請時現在の実務経験の期間、その内容、従事していた宅地建物取引業者の商号（または名称）と免許証番号
8）実務講習の修了者である場合は、修了認定の年月日
9）宅地建物取引業者の業務に従事している場合は、当該宅地建物取引業者の商号（または名称）および免許証番号

2．宅地建物取引士資格登録簿の登載事項の変更
登録簿に登載された上記1から9の事項について変更が生じた場合には、登録を受けた者は遅滞なく変更登録申請書を提出しなければならない（法第20条、施行規則第14条の7、施行規則様式第7号）。これを「変更の登録」と呼んでいる。

具体的には、下記の4つの事項について変更が生じれば、変更登録申請書を遅滞なく提出する必要が生じることになる
1）氏名
2）住所
3）本籍
4）宅地建物取引業者の業務に従事している場合は、当該宅地建物取引業者の商号（または名称）および免許証番号

宅地建物取引士の登録を受けた者は、宅地建物取引士資格登録簿に登載された事項に変更があったときは、変更登録申請書を遅滞なく提出しなければならない。これを変更の登録という。
（詳しくは宅地建物取引士資格登録簿へ）

宅地建物取引士の登録を受けている者は、登録をしている都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所において、業務に従事する（または業務に従事しようとする）ときは、登録を移転することができる。

宅地建物取引士の登録は、試験を行なった都道府県知事から登録を受けることとされている。しかし、宅地建物取引士の登録を終えた後に、他の都道府県内の事務所で勤務する（または勤務する予定の）場合には、登録を移転することが可能とされている（宅地建物取引業法第19条の2）。具体的には次のとおり。

1．登録を移転できる場合
登録をしている都道府県以外の都道府県に所在する事務所において、業務に従事する（または業務に従事しようとするとき）ことが必要である。

例えば東京都知事の登録を受けている者が、大阪府知事免許の宅地建物取引業者に勤務する（または勤務しようとする）場合には、登録の移転を申請して、大阪府知事の登録を受けることができる。また、東京都知事の登録を受けている者が、国土交通大臣免許の宅地建物取引業者（本店は大阪府、支店が兵庫県と京都府）の兵庫県の支店に勤務する場合には、登録の移転を申請して、兵庫県知事の登録を受けることができる。
登録の移転をするには、勤務する（または勤務する予定の）事務所が登録を受けた都道府県以外にあることが必要である。従って、住所を変更したが、勤務地は登録を受けた都道府県のままであるという場合には、登録の移転はできない。

ちなみに登録の移転は任意であるので、他の都道府県の事務所に勤務するときは必ず登録を移転しなければならないということではない。

2．登録を移転する方法
登録を受けている本人が、自分が勤務する（または自分が勤務する予定の）事務所を管轄する都道府県知事に対して、登録の移転を申請する。ただし実際の手続きとしては、現に登録を受けている都道府県知事を経由して登録の移転を申請する。

例えば、東京都知事の登録を受けている者が、大阪府知事免許の宅地建物取引業者に勤務する予定である場合には、大阪府知事に対して登録の移転を申請する（実際には東京都知事に登録移転申請書を提出する。ただし登録移転申請書の冒頭に記載する宛先は大阪府知事とする）。

3．提出する書類
登録移転申請書（施行規則様式第6号の2）に必要事項を記載して提出する（施行規則第14条の5）。

4．登録の移転が禁止される場合
宅地建物取引士としてすべき事務の禁止の処分を受けている場合（法第68条第2項、第4項）には、事務の禁止の期間が終了するまでは、登録の移転をすることができない（法第19条の2但書）。

宅地建物取引士の登録を受けている者について、死亡等の一定の事情が発生した場合に、相続人等の一定の者が知事に対して行なうべき届出のこと。

宅地建物取引士として業務に従事するためには、その前提条件として、都道府県知事より宅地建物取引士の登録を受けることが必要である（宅地建物取引業法第22条の2第1項、第18条第1項）が、この登録を受けた者について死亡等の一定の事情が発生した場合には、その旨を、登録を受けた都道府県知事に対して届出なければならず、この届出を「死亡等の届出」という（法第21条）。

死亡等の届出が提出された場合、都道府県知事はその届出にもとづいて宅地建物取引士の登録を消除しなければならない（法第22条第2号）。

また、死亡等の届出に該当する事由（下記1．および2．の事由）が生じていることが知事において判明した場合には、知事は死亡等の届出が提出されていないときでも、職権により登録を消除しなければならない（法第22条第3号、法第68条の2第1項第1号）。
（詳しくは宅地建物取引士の登録の消除へ）

死亡等の届出を提出すべき事由と提出方法は次の1．および2．のとおりである。

1．死亡した場合
登録を受けた者が死亡した場合は、その者の相続人が、その事実を知った日から30日以内に、登録を受けた知事に対して、宅地建物取引士死亡等届出書（施行規則様式第7号の2）を提出しなければならない（法第21条第1号）。
届出期間は「死亡から30日以内」ではなく「死亡の事実を知った日から30日以内」であることに注意。

2．法第18条第1項第1号から第12号までの欠格事由が生じた場合
登録を受けた者について、宅地建物取引士の登録が不適当とされるような一定の欠格事由（法第18条第1項第1号から第12号までの事由）が発生した場合には、宅地建物取引士の登録を消除する必要がある。
（欠格事由について詳しくは宅地建物取引士の登録の基準へ）
この場合には、原則として本人（欠格事由が「成年被後見人又は被保佐人となったこと」（法第18条第1項第1号）であるときは、届出を行なうのは本人ではなく、後見人または保佐人（法第21条第3号））が、その事実が発生した日から30日以内に、登録を受けた知事に対して、宅地建物取引士死亡等届出書を提出しなければならない（法第21条第3号、法第22条第2号）。

宅地建物取引士の登録を受けている者について一定の事情が発生した場合に、都道府県知事が宅地建物取引士の登録を消除すること。

宅地建物取引士資格試験の合格者が、宅地建物取引士として業務に従事するためには、その前提条件として都道府県知事より宅地建物取引士の登録を受けることが必要である（宅地建物取引業法第22条の2第1項、第18条第1項）。この登録を受けた場合には、氏名、住所等の一定の事項が宅地建物取引士資格登録簿に登載される（法第18条第2項）。

このような宅地建物取引士の登録を受けた者について一定の事情が発生した場合には、届出により、または知事の職権により、宅地建物取引士の登録が消除される（法第22条、法第68条の2）。その場合には、再び登録を受けない限り、宅地建物取引士として業務に従事することはできない（法第22条の2により、登録がない者は宅地建物取引士証の交付を受けることができないため）。
登録が消除されるのは次の場合である。

1．本人から登録の消除の申請があったとき（法第22条第1号）
宅地建物取引士の登録は一度登録すれば生涯にわたり有効であるが、本人の意思により登録を消除することも可能である。

2．法第21条の届出（死亡等の届出）があったとき（法第22条第2号）
死亡等の届出が提出された場合、知事はその届出に基づいて登録を消除しなければならない（詳しくは死亡等の届出へ）。

3．死亡したとき
死亡の事実が判明したときは、都道府県知事は職権により登録を消除しなければならない。
本来は、相続人が上記2．の「死亡等の届出」（法第21条）を提出すべきであるが、この届出がない場合であっても、知事は職権により登録を消除しなければならない（法第22条第3号）。

4．死亡以外の理由で、法第21条の届出（死亡等の届出）を提出すべき事由が発生したとき（法第22条第3号、法第68条の2第1項第1号、法第68条の2第2項第1号）
死亡以外の理由で「死亡等の届出」を提出すべき事由が発生した場合（すなわち法第18条第1項第1号から第5号の2までの登録の欠格事由が生じた場合）については、上記3．と同様の扱いである。
従って、知事に対してその旨の届出が提出されないときでも、知事は職権により登録を消除しなければならない。
（登録の欠格事由について詳しくは宅地建物取引士の登録の基準へ）

5．宅地建物取引士資格試験の合格が取消されたとき（法第22条第4号、法第17条第1項、第2項）

6．不正の手段により宅地建物取引士の登録を受けたとき（法第68条の2第1項第2号、第2項第2号）

7．不正の手段により宅地建物取引士証の交付を受けたとき（法第68条の2第1項第3号）

8．法第68条第1項各号の事由（指示処分の対象となる事由）に違反し、特に情状が重いとき（法第68条の2第1項第4号）

9．法第68条第2項・第4項にもとづく事務の禁止の処分を受けて、その事務の禁止の処分に違反したとき（法第68条の2第1項第4号）

10．宅地建物取引士証の交付を受けていない者が、宅地建物取引士としてすべき事務を行ない、情状が特に重いとき（法第68条の2第2項第3号）

上記5．から10．までの場合には、知事は職権により登録を消除しなければならない。
また上記6．から10．までは、宅地建物取引士としての不正行為・不当行為（法第68条第1項第2号、第3号、第4号）などがあったことに由来する知事の監督処分である。このような意味で、6．から10．までの登録消除を、特に「登録消除処分」と呼ぶことがある。

都道府県知事の行なう宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者は、登録をしている都道府県知事に対して申請することにより、宅地建物取引士証の交付を受けることができる（宅地建物取引業法第22条の2）。 宅地建物取引士証は顔写真付のカードであり、氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている（氏名において旧姓が併記された宅地建物取引士証の交付を受けた日以降は、書面への記名等の業務において旧姓を使用してよいこととされている）。
有効期間は5年であり、申請により更新することができる（宅地建物取引業法第22条の3）。 取引士証の交付を受ける際に、取引士証の交付を申請する日が宅地建物取引士資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、「法定講習」を受講する義務が生じるので注意が必要である（宅地建物取引業法第22条の2第2項）。

宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引士証の交付を受けた者のこと。

一定以上の知識・経験を持つ者として公的に認められた者である。宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5名に対して1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければならない（詳しくは宅地建物取引士の設置義務へ）。

宅地建物取引において特に重要な次の3つの業務は、宅地建物取引士だけが行なうことができるとされている（宅地建物取引士ではない者はこれらの業務を行なうことができない）。 1．重要事項説明
2．重要事項説明書への記名・押印
3．37条書面への記名・押印

宅地建物取引士となるためには、具体的には次の1）から5）の条件を満たす必要がある。 1）宅地建物取引士資格試験に合格すること
宅地建物取引業に関して必要な知識に関する資格試験である宅地建物取引士資格試験に合格することが必要である。なお、一定の要件を満たす者については宅地建物取引士資格試験の一部免除の制度がある。
2）都道府県知事に登録を申請すること
この場合、宅地建物取引に関して2年以上の実務経験を有しない者であるときは、「登録実務講習」を受講し修了する必要がある。
3）都道府県知事の登録を受けること
登録を受けるには一定の欠格事由に該当しないことが必要である。
4）宅地建物取引士証の交付を申請すること
宅地建物取引士証の交付を申請する日が宅地建物取引士資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「法定講習」を受講する義務がある。
5）宅地建物取引士証の交付を受けること
氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている宅地建物取引士証の交付を受けて初めて正式に宅地建物取引士となる（氏名において旧姓が併記された宅地建物取引士証の交付を受けた日以降は、書面への記名等の業務において旧姓を使用してよいこととされている）。 宅地建物取引士は、宅地建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護および円滑な宅地建物の流通に資するよう公正誠実に業務を処理するほか、信用・品位を害するような行為をしないこと、必要な知識・能力の維持向上に努めることとされている。