不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

都市計画において、それぞれの区域の特性にふさわしい良好な環境の街区を形成するために決定された計画をいう。

1．趣旨
都市計画法では適正な土地利用を実現するために、用途地域・特別用途地区をはじめとする多様な地域地区の制度を設けているが、都市化の進展の中で、不良な環境の地区が形成される恐れのあるケース等では、地域地区などの規制だけでは対応できない可能性がある。
そこで、特定の地区について土地利用規制と公共施設整備（道路、公園などの整備）を組み合わせてまちづくりを誘導する制度が必要となった。このような目的のために1980年に創設されたのが、地区計画制度である。

2．地区計画の決定
地区計画は都市計画の一つであるので、都市計画の決定手続により市町村が決定する。
具体的には次の1）または2）に該当する土地の区域について地区計画が定められる。
1）用途地域が定められている土地の区域
2）用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの
ア．市街地の開発などの事業が行なわれる、または行なわれた土地の区域
イ．建築物の建築・敷地の造成が無秩序に行なわれ、または行なわれると見込まれる土地の区域で、公共施設の整備の状況などから見て不良な街区の環境が形成される恐れがあるもの
ウ．優れた街区の環境が形成されている土地の区域

3．地区計画の内容
地区計画に関する都市計画では、地区計画の種類、名称、位置、区域、面積の他、次の事項を定める。
1）地区計画の目標
2）区域の整備、開発および保全に関する方針
3）地区整備計画（詳しくは4．へ）
4）再開発等促進区（詳しくは下記5．へ）

4．地区整備計画
地区整備計画とは、地区施設（主として街区内の居住者等の利用に供される道路・公園・緑地・広場などの施設のこと）、建築物等の整備、土地の利用に関する計画である。
地区整備計画では道路・公園などの整備、建築物等の用途制限、容積率の制限、建ぺい率の制限、敷地面積の最低限度などを詳細に規定することが可能である。従って、地区整備計画はまちづくりのプランであるということができる。
なお、地区計画に関する都市計画では、地区整備計画を定めることができない特別の事情がある場合には、地区計画の区域の全部または一部について、地区整備計画を定めなくてもよいものとされている。地区計画の区域の一部についてのみ地区整備計画を定める場合は、その一部区域をも都市計画に定める必要がある。

5．再開発等促進区
地区計画の区域の内部において、市街地の再開発等を進める場合には、地区計画に関する都市計画において再開発等促進区を定めることができる。再開発等促進区では特別な事項をも定めるものとされている（詳しくは再開発等促進区へ）。

6．地区計画の区域内における届出制度
地区整備計画が定められている地区計画の区域では、土地の区画形質の変更、建築物の建築を行なう場合には、その行為に着手する日の30日前までに市町村長に届け出なければならない。
また地区整備計画において、用途の制限、建築物等の形態の制限、建築物等の意匠の制限が規定されている場合には、それらを変更する行為も30日前の届出が必要である。

土地利用、都市施設の整備、市街地開発事業に関する計画であって、都市計画の決定手続により定められた計画のこと（都市計画法第4条第1号）。
具体的には都市計画とは次の1．から11．のことである。

1．都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（都市計画法第6条の2）
2．都市再開発方針等（同法第7条の2）
3．区域区分（同法第7条）
4．地域地区（同法第8条）
5．促進区域（同法第10条の2）
6．遊休土地転換利用促進地区（同法第10条の3）
7．被災市街地復興推進地域（同法第10条の4）
8．都市施設（同法第11条）
9．市街地開発事業（同法第12条）
10．市街地開発事業等予定区域（同法第12条の2）
11．地区計画等（同法第12条の4） 注：
・上記1．から11．の都市計画は、都市計画区域で定めることとされている。ただし上記8．の都市施設については特に必要がある場合には、都市計画区域の外で定めることができる（同法第11条第1項）。
・上記4．の地域地区は「用途地域」「特別用途地区」「高度地区」「高度利用地区」「特定街区」「防火地域」「準防火地域」「美観地区」「風致地区」「特定用途制限地域」「高層住居誘導地区」などの多様な地域・地区・街区の総称である。
・上記1．から11．の都市計画は都道府県または市町村が定める（詳しくは都市計画の決定主体へ）。

建築できる建物の用途等を定めた地域。都市計画法に基づく制度である。

用途地域は、地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るために、市街地の類型に応じて建築を規制するべく指定する地域で、次の13の種類があり、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定められている。
・住居系用途地域：「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」
・商業系用途地域：「近隣商業地域」「商業地域」
・工業系用途地域：「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」

用途地域の指定状況は、市区町村が作成する都市計画図に地域の種類ごとに異なった色を用いて表示され、容易に確認できるようになっている。

なお、用途地域は、局地的・相隣的な土地利用の調整の観点にとどまらず、都市全体にわたる都市機能の配置及び密度構成の観点から検討し、積極的に望ましい市街地の形成を誘導するため、都市計画区域マスタープランまたは市町村マスタープランに示される地域ごとの市街地の将来像にあった内容とすべきであるとされている（都市計画運用指針、国土交通省）。

都市計画法第11条に掲げられている都市施設（道路、公園、水道、下水道など）に関して、その名称・位置・規模などが「都市計画」に定められたとき、その都市施設を「都市計画施設」と呼ぶ（都市計画法第4条第6項）。

都市施設とは、道路、公園、上下水道など都市において必要となる公共的な施設のことである。

1．都市施設の種類
都市計画法では、都市施設として、次の11種類の施設を定めている（都市計画法第11条1項）。
1）道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
2）公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地
3）水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設または処理施設
4）河川、運河その他の水路
5）学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
6）病院、保育所その他の医療施設または社会福祉施設
7）市場、と畜場または火葬場
8）一団地（50戸以上）の住宅施設
9）一団地の官公庁施設
10）流通業務団地
11）電気通信事業用の施設その他（施行令第5条）

2．都市施設を定める基準
都市施設を都市計画で決定する際には、次の基準が設けられている。
1）市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域（いわゆる非線引き区域）では、必ず、道路、公園、下水道を定めなければならない（都市計画法第13条第1項第11号）。
2）住居系の用途地域内では、必ず義務教育施設を定めなければならない（都市計画法第13条第1項第11号）。ちなみに住居系の用途地域とは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域を指す。
3）都市施設は原則として都市計画区域内で定めるが、特に必要があるときは、都市計画区域の外で定めることもできる（都市計画法第11条第1項）。

3．都市施設を定める主体
都市施設を都市計画として決定する主体は、原則として「市町村」である。ただし、広域的見地から決定すべき都市施設、根幹的都市施設については「都道府県」が決定主体となる。
具体的には、国道、都道府県道、4車線以上の道路、流域下水道、産業廃棄物処理施設等は「都道府県」が決定する（都市計画法第15条第1項第5号、同施行令第9条第2項）。

4．建築の制限
都市計画として決定された都市施設（これを「都市計画施設」という）の区域では、都市施設を実際に整備する事業が進行するので、その整備の事業の妨げになるような建物の建築は厳しく制限される（詳しくは都市計画施設の区域内の制限へ）。

5．施行予定者を定めるとき
「一団地の住宅施設（ただし面積が20ha以上のものに限る）」、「一団地の官公庁施設」、「流通業務団地」については、都市施設に関する都市計画で「施行予定者」を定めることが可能である（都市計画法第11条第5項）。
都市施設に「施行予定者」を定めた場合には、原則として2年以内に都市計画事業の認可を申請しなければならない（都市計画法第60条の2）。
また、いったん施行予定者を定めた以上は、施行予定者を定めないものへと計画を変更することは許されない（都市計画法第11条第6項）。

地区計画の区域において定められる、道路・公園の整備、用途の制限などに関する具体的な計画。

1．趣旨
地区計画は、特定の区域におけるまちづくりを誘導するために市町村が定める計画である（詳しくは地区計画へ）。この地区計画におけるまちづくりの具体的なプランが「地区整備計画」である（都市計画法第12条の5第2項）（注1）。

2．地区整備計画の内容
地区整備計画では下記に掲げる事項のうち、必要なものを定める（都市計画法第12条の5第6項、施行令第7条の4、施行令第7条の6、施行令第7条の7）。
1）地区施設（主として街区内の居住者等の利用に供される道路・公園・緑地・広場などの公共空地のこと）の配置および規模
2）用途の制限
3）容積率の最高限度または最低限度
4）建ぺい率の最高限度、
5）敷地面積または建築面積の最低限度
6）壁面の位置の制限、
7）壁面後退区域（壁面の位置の制限として定められた限度の線と敷地境界線との間の土地の区域のこと）における工作物の設置の制限
8）高さの最高限度または最低限度
9）形態・意匠の制限、垣・柵の構造の制限
10）現に存する草地樹林地等の保全に関する事項

ところで、市街化調整区域内の地区整備計画では「容積率の最低限度」「建築面積の最低限度」「高さの最低限度」を定めることはできない。