不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

投資信託のうち、投資家が特定の法人を設立して投資を行なう方法をいう。 不動産投資信託の大部分は、会社型投資信託である。

従来、投資信託は、投資家が資金を信託したうえで運用する方法（契約型）しか認められていなかったが、1998（平成10）年の法改正によって、会社型投資信託も実施可能となった。さらに、2000（平成12）年には投資信託の対象が大幅に拡大されて不動産投資も認められるようになった結果、不動産投資信託が実現したのである。

なお、会社型投資信託を担う法人を投資法人、その構成員（投資家）を投資主、投資主に与えられる権利を投資口という。

不動産投資信託において、投資家が投資法人に出資する単位のこと。通常の会社における「株式」に相当する。

投資法人は、投資家からの出資を集めて設立される法人であり、投資家が投資法人に出資する単位のことを「投資口」と呼んでいる。また、投資口を保有する投資家は「投資主」と呼ばれる。

証券取引所に上場されている不動産投資信託の場合、投資口の1口の価格（すなわち投資主の最低の投資額）は、おおむね20万円から100万円程度となっている。
投資主は保有する投資口の口数に応じて、投資法人から分配金を受け取ることができる。

会社型投資信託において、投資家の資金によって投資を行なう主体となる法人をいう。 その構成員は投資主であるが、意思決定機関として投資主総会、業務遂行機関として役員会が設置されている。

投資法人の設立には内閣総理大臣への登録が必要で、出資総額は1億円以上とされるなど、一定の要件を満たさなければならない。また、投資法人は、投資主に対して会計情報等を開示するなど、その業務運営に関して規制があり、金融商品取引法等によって金融庁等の監督を受ける。

なお、投資法人による投資運用は、実際には、投資信託委託業者が行なっている。例えば、不動産投資信託（JREIT）の場合には、不動産と金融に詳しい専門家がこれに当たることが多い。

不動産投資信託の投資法人において、利益の分配として投資家に対して支払われる金銭のこと。通常の株式会社でいえば「配当金」に類似する。

分配金は、投資法人の会計期間の終了後に支払われる。不動産投資信託の投資法人の会計期間は通常6ヵ月に設定されているので、不動産投資信託の購入者（すなわち投資主）は、通常、年2回「分配金」を受け取ることができる。

分配金の原資となるのは原則として、投資法人の「当期純利益」である。当期純利益とは、その会計期間中の所得（税引前当期利益）から、法人税等を差し引いた後に残る、最終的な利益を指している。

また分配金の原資に関しては、出資総額（通常の会社でいえば資本金・資本準備金に相当）を原資に充てることも法律上は可能である。これは「出資の払い戻し」と呼ばれる。ただし現在のところ、上場されている不動産投資信託では出資の払い戻しは行なわれていない。

ところで、投資法人には投資法人の課税の特例（租税特別措置法第67条の15）により、法人税が事実上ほぼ免除されるという特長がある。
すなわち投資法人では、税引前当期利益（税法上の所得）の90％超に相当する額を、投資主へ分配金として支払うならば、その分配金に相当する額を法人税法上の「経費」として計上することができる。

具体的には、例えばある投資法人の1会計期間（6ヵ月）の税引前当期利益（税法上の所得）が100億円、分配金が99億円、法人税等の税率が40％であったとしよう。
この場合、分配金を損金（経費）扱いできるので、投資法人が支払うべき法人税等は（100億円−99億円）×40％＝4,000万円となる。その結果、当期純利益は100億円から4,000万円を差し引いた残額、すなわち99億6,000万円となる。

このような「投資法人の課税の特例」により、法人税等が事実上ほぼ免除されるので、投資法人では「税引前当期利益」、「分配金」、「当期純利益」がほぼ等しいという現象が起きる。上記の設例でいえば、税引前当期利益は100億円、分配金は99億円、当期純利益は99億6,000万円である。

実際に、上場されている不動産投資信託では、税引前当期利益（税法上の所得）の100％近くを分配金に充てていることが多い。

なお、分配金の金額は、会計期間終了後2ヵ月以内に投資法人の役員会で正式に決定される。
上場された不動産投資信託の過去の実績を見ると、投資口価格（いわゆる株価に相当）に対して3〜5％に相当する金額が、（投資口1口当たりの）分配金の1年間の合計として支払われている。

不動産投資信託における投資法人の重要な事項を決定するための投資主の総会のこと。通常の株式会社における「株主総会」に相当する。

不動産投資信託には大きく分けて会社型と契約型があるが、証券取引所に上場されている不動産投資信託はすべて会社型である。

会社型投資信託における投資の主体は「投資法人」という法人である。投資法人の業務執行は役員（執行役員など）が実施するが、一定の重要な事項については数年に一度、投資主の総会を開催して、投資主の議決を経なければならない。このような総会が「投資主総会」である。

投資主総会の開催方法は投資法人の「規約」に定められるが、一般的には、役員の任期に合わせて2年に一度開催するものとされている。

実際に投資主総会で議決される案件には、次のようなものがある。 1．役員（執行役員、監査役員）の選任・解任
2．会計監査人の選任・解任
3．規約の変更

不動産投資信託において、投資法人から実際の投資判断を委託された不動産のプロのこと。多くの場合、大手不動産会社・中堅不動産会社・商社・生命保険会社・損害保険会社などが投資信託委託業者として選任される。

不動産投資信託における投資法人は、資産運用方針・資金調達方針を決定する主体ではあるが、専門的な不動産運用の部署を投資法人の内部に設置することは法律上できない。

そこで、調達した資金をどの不動産に投資するか、どの不動産を売却するか等の専門的判断は、すべて不動産のプロであるところの投資信託委託業者に委託することとされている。このように、不動産投資信託の実際の運用を行なうという意味で、投資信託委託業者は「ファンドマネージャー」「アセットマネージャー」「資産運用会社」と呼ばれることがある。

投資信託委託業者は、不動産運用に関する報酬を投資法人から受け取る。この報酬額の定め方は、上場された不動産投資信託の場合は、有価証券報告書で確認することができるが、多くの場合、運用成績に連動した報酬額とされている。

なお、投資法人が保有するオフィスビル等を実際に管理運営する不動産管理専門会社は、投資信託委託業者ではないことに注意したい。