不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

投資信託のうち、不動産を運用の対象とするものをいう。 アメリカではREIT（Real Estate Investment Trust）、日本ではその日本版という意味でJREITと称される。

不動産投資信託は、不動産の証券化手法の一つであり、その仕組みとして、 1．資金を信託したうえでその資金を不動産投資として運用する方法（契約型） 2．投資家が特定の法人を設立して不動産投資を行なう方法（会社型） とがある。実際に日本で行なわれている不動産投資信託の大部分は会社型であり、その担い手を投資法人と呼ぶ。

投資信託によって得る利益の原資は、投資対象となる不動産の賃料等から得られる収益である。また、不動産の証券化に当たっては、倒産隔離、導管体機能などを確保することが必要となるが、投資信託は、制度的にこれらの要請を満たしている。

不動産投資信託は、日本では2000（平成12）年に解禁された。また、会社型の不動産投資信託は証券取引所に上場することができるとされ（銘柄は投資法人、上場して取引されるのは投資口である）、初めて上場したのは2001（平成13）年9月10日である。

会社型投資信託において、投資家の資金によって投資を行なう主体となる法人をいう。 その構成員は投資主であるが、意思決定機関として投資主総会、業務遂行機関として役員会が設置されている。

投資法人の設立には内閣総理大臣への登録が必要で、出資総額は1億円以上とされるなど、一定の要件を満たさなければならない。また、投資法人は、投資主に対して会計情報等を開示するなど、その業務運営に関して規制があり、金融商品取引法等によって金融庁等の監督を受ける。

なお、投資法人による投資運用は、実際には、投資信託委託業者が行なっている。例えば、不動産投資信託（JREIT）の場合には、不動産と金融に詳しい専門家がこれに当たることが多い。

会社型投資信託に投資した者をいう。株式会社における株主に相当する。

会社型投資信託は金融商品の一つとして販売されているが、その投資口（株式会社における株式に相当する）を購入した者が投資主である。投資主は、投資法人の構成員となる。

投資主には、投資運用の結果得られた利益を分配金として受け取ること、投資主総会において議決権を行使すること、代表訴訟（投資信託委託業者、執行役員等に対する訴訟）の提起権や総会決議取消請求権を行使することなど、一定の権利が与えられている。

私法上の概念で、自然人以外で、法律上の権利・義務の主体となることを認められた団体・財産をいう。

法人の設立は、法律の規定によらなければならないとされている。

例えば、一般社団法人、一般財団法人、株式会社、学校法人、宗教法人、管理組合法人などはすべて法人である。

不動産投資信託において、投資家が投資法人に出資する単位のこと。通常の会社における「株式」に相当する。

投資法人は、投資家からの出資を集めて設立される法人であり、投資家が投資法人に出資する単位のことを「投資口」と呼んでいる。また、投資口を保有する投資家は「投資主」と呼ばれる。

証券取引所に上場されている不動産投資信託の場合、投資口の1口の価格（すなわち投資主の最低の投資額）は、おおむね20万円から100万円程度となっている。
投資主は保有する投資口の口数に応じて、投資法人から分配金を受け取ることができる。

上場株券等の保管・受渡しを合理化するために、1991（平成3）年に設立されたわが国唯一の機関。
2008（平成20年）年時点で発行株式の総数に対する預託率は9割超であった。2009（平成21）年1月5日からはすべての株券等は口座によって管理され、振替機関による口座間の振替えによって売買されることとなっている（「株券電子化」を参照）。

1984（昭和59）年11月に「株券等の保管及び振替に関する法律」が施行され、この法律にもとづき、1991（平成3）年10月より「保管振替制度」が実施されていた。

証券保管振替機構は、この保管振替制度にもとづくわが国唯一の保管振替機関であり、わが国の公開会社の発行済株式のうち90％以上の株券を預託されていた。
また2004（平成16）年時点、証券保管振替機構の取扱会社数は4,000社近くにのぼり、すべての公開会社の発行する株券等が取扱い対象となっていた。

証券保管振替機構の保管対象とする証券は、「上場株」「店頭株」「転換社債」「転換社債型新株予約権付社債」「株価指数連動型投資信託受益証券（ETF）」「投資証券」などである。

なお、証券保管振替機構の組織形態は当初は財団法人であったが、2002（平成14）年4月より株式会社に移行した。現在の正式名称は「株式会社証券保管振替機構」である。

株券等の有価証券を保管振替機関が集中的に保管し、株券等の売買や配当金の受取りなどを口座の記載・記録によって行なう制度をいう。

しかし、株券電子化によってこの制度は発展的に廃止され、2009（平成21）年1月5日からはすべての株券等は口座によって管理され、振替機関による口座間の振替えによって売買されることとなった（「株券電子化」を参照）。

保管振替制度は、顧客が株券等を証券会社等に預託し（保護預り）、証券会社等は、顧客の承諾を得て預託された株券等をさらに保管振替機関に預託するという仕組みによって運営されていた。保管振替機関は、唯一、証券保管振替機構（ほふり）のみが指定されていたが、株券等電子化後の振替機関も証券保管振替機構のみ指定を受けている。

保管振替制度のもとでは、各顧客は顧客口座簿によって管理され、 1．株券等の売買は口座簿の記載内容の変更によって
2．配当、議決権などの権利行使は口座簿に従って顧客名が株式会社等に通知されること（実質株主等の通知）によって なされていた。株券電子化は、このような制度の活用が大幅に進展した結果実現したのである（08年3月末には、全株券の84％が証券保管振替機構によって管理されている）。

なお、この制度の対象となる有価証券は、金融商品取引所に上場されている株式、新株予約権、新株予約権付社債、投資口、優先出資、投資信託受益権およびそれらに準ずるものであって、発行者の同意を得たものとされている。