不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

不動産鑑定士が不動産を鑑定評価するときに常に準拠すべき規範。国土交通省が制定している。1964年に初めて制定された。現行の評価基準は、2002年に全部改正されたもので、その後も一部改正が加えられている。

不動産鑑定評価基準は、評価の実質的かつ統一的な規範とされており、これに準拠しない鑑定は不適切である。また、準拠しない鑑定を行なった不動産鑑定士は、懲戒処分に処せられることがある。

不動産鑑定評価全般にわたる実務指針である「総論」と不動産の種別及び類型に応じた評価手法等の具体的な指針である「各論」で構成されている。

総論では、例えば、不動産の鑑定評価とは「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」を的確に把握する作業であるとし、その作業の手順を次のように示している。
（１）鑑定評価の対象となる不動産を的確に認識する
（２）必要とする関連資料を十分に収集・整理する
（３）不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則について十分に理解する
（４）鑑定評価の手法を駆使する
（５）収集・整理した関連諸資料を具体的に分析し、対象不動産に及ぼす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断する
（６）対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示する

また各論では、価格、賃料、証券化対照不動産の価格に分けて、それぞれの評価手法を示している。

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

不動産鑑定評価などに当たって用いられる不動産の収益価格を求める手法の一つをいい、不動産から得ることのできる一定期間（通常1年間）の純利益（収入から経費を減じた額）を一定の還元利回りで除して算出する手法である。

もう一つの手法はDCF法であり、両者の選択は対象不動産の性格や算出の目的に応じて決められる。ただし、不動産の証券化などにおける収益見込みの算出には、原則としてDCF法を用いることとされている。

直接還元法は、DCF法に比べて簡便であるが、精度は劣るとされる。だが、純利益の把握や還元利回りの設定によって予測の精度が左右されることは、DCF法についても同様である。

不動産鑑定評価において収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法（収益還元法）の一つ。
対象不動産が将来生み出すであろう各期間の純収益を現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を資産価格とする方法のことである。

DCF法とは「Discounted Cash Flow法」の頭文字を並べたものである。日本語では、「割引キャッシュフロー法」と訳されることもある。

DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行なうため、特に不動産投資信託では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。

企業会計上の概念で、企業の経営活動によって最終的に生まれた利益をいう。

当期の損益計算書をもとに、経常利益に特別利益（投資有価証券売却益など）を加え、それから特別損失（過年度の引当金不足修正額など）を差し引いて算出される。
この場合、法人税等の税金を支払う前のものを「税引前純利益」、税金支払後のものを「純利益」として区別する。

純利益＝経常利益＋特別利益−特別損失−支払った税金

この値は、企業の当期のすべての経営活動の成果を示すとされる。従って、経営を評価する際の基礎的なデータとして、自己資本に対する純利益の割合（自己資本利益率、ROE）や営業収益（売上高）に対する純利益の割合（純利益率）が活用されている。

投資額に対する収益額の割合。 利回りを算定する投資の対象は、株式などの証券類、投資信託、不動産、金などの特定商品のほか、各種の金融商品である。また、算定する収益は、投資対象に応じて、利息、配当金、賃料、売却益などであるが、資産保有から得るインカムゲインに限定し、売買から得るキャピタルゲインは除外する場合も多い。算定期間は通常1年間で、「年利回り」ともいう。 不動産投資の利回りには、賃料収入をそのまま収益とする「表面利回り」と、維持経費を控除して収益を算定する「実質利回り」とがある。また、資産価値の算定に当たって、将来発生する収益額を現在価値に割り戻すときに用いる利率が「還元利回り」である。 なお、一般に、利回りが高い投資対象は、価格の変動性（ボラティリティ）が大きく、リスクも高いとされている（ハイリスク・ハイリターンの原則）。

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。 「キャップレート（Cap Rate）」とも呼ばれる。
資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5〜7％、事業用は8〜10％が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。