最終更新日：2024/1/12
売買一方の予約
ばいばいいっぽうのよやく売買一方の予約とは、将来において売買契約を締結することを事前に意思表示しておくことを指す（民法第556条）。
「予約」とは、将来において契約を締結するということを、事前に当事者同士で合意することを指す。「予約」においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。「売買一方の予約」もこのような「予約」の一つである。
（詳しくは予約へ）
「売買一方の予約」では、通常、将来の売買契約で買主となる者が予約完結権を持つ。「売買一方の予約」は、社会的には債権（金銭貸借）を担保する機能を営んでいる。
例えば、AがBに1,000万円を融資したとする。
この融資実行の際に、AとBの間で「AとBは、B所有の土地をAが購入するという売買契約を将来締結することを合意する。予約完結権を行使するのはAである。Aは、融資を返済すべき時期に融資が返済されないときは、その予約完結権を行使することができる」という予約を結んだとしよう。そうすると、仮にBが融資を返済しなかったならば、Aは予約完結権を行使することにより自動的にB所有の土地を取得することができる。
このように「売買一方の予約」を結んでおけば、融資が返ってこなくても、債権が保全されるということになるのである。なお、「売買一方の予約」における予約完結権は仮登記をすることができる。
売買契約
売買契約は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する（財産が引き渡されたときに成立するのではない）。
また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。
さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない（金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう）。
当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。
予約
例えば、将来において売買契約を締結するという予約（売買予約という）において、買主が予約完結権を持ったものとする。
そうすると将来、買主が売主に対して「この物を購入するという予約完結権を行使する」という意思を表示すれば、売主の承諾を待つまでもなく、売買契約が自動的に成立することになる。
このように予約という仕組みを使えば、予約完結権を持っている者が任意に売買契約を締結する権利を持つことになるので、予約完結権者に強い権利があるということができる。
なお、予約完結権を持つ者を「予約完結権者」または「予約権者」と呼び、その反対に予約完結権の行使を受ける者を「予約義務者」と呼ぶことがある。
上記では、当事者の一方が予約完結権を持つ場合を述べたが、このような予約は「一方の予約」と呼ばれる。このほかに、当事者の両方が予約完結権を持つ場合も考えることができる（当事者のどちらでも意思を表示すれば自動的に契約が成立するという予約）。このような予約は「双方の予約」である。
また、将来において締結される契約のことを「本契約」と呼ぶことが多い。
債権
財産権の一つであり、物権とともにその主要部分を構成する。
仮登記
例えば、A社がB氏に融資をした場合に「将来返済がされないときは、B氏所有の土地をA社に引き渡す」という契約を行なったとする。このとき、将来債務が返済されるかどうかは不確定であるので、所有権移転登記を行なうことは当然できない。そこで、A社はB氏所有の土地に対して仮登記を付けておく。
具体的には「所有権移転請求権仮登記、原因：売買予約、権利者：A社」という仮登記を付けておくことで、A社は確実に権利を保全できることとなる。
いったんAからBへ売却された物を、再びBからAへ売却することを予約すること。
具体的には、ある物をAからBへ売却する時点（第1売買の時点）において、「将来その物をBからAへ売却すること（第2売買）を事前に合意する」という予約を結んでおくのである。こうすることによって第1売買の売主であるAは、将来その物を取り返すことが可能となる。
再売買の予約は、融資に用いられることが多い。
例えばBがAに2,000万円を融資するとする。融資の担保がA所有の土地（2,000万円相当）であるとする。このとき次のような形で再売買の予約を用いる。
まずAがBに対して、この土地を売る（第1売買）。これによりAは2,000万円を得る（これが金を借りたことに該当する）。そして第1売買の際に「将来AがBに2,000万円を交付するならばBがその土地をAに再び売却する（第2売買）」という予約を結んでおく。
このように第1売買における買主Bは、土地の所有者となり、同時にBがAに2,000万円を交付する。これは見方を変えれば、Bが土地を担保にとって、Aに2,000万円を貸し付けた、と見ることができる。また予約（Aが土地を取り戻すという予約）に関しては、Aは予約完結権を仮登記することができるとされている。
不動産の売買契約の締結に当たって付加する特約であって、一定の期間、売主が代金額および契約の費用を買主に返還することによって売買契約を解除し、目的物を取り戻すことができることを内容とするもの。これによって、解除権を留保することになる。 この特約は、所有権移転登記と同時に登記しないと第三者に対抗できない。売主が買戻権を行使できる期間は最長10年（期間の定めがないときには5年）である。 買い戻し特約は、公共的な宅地分譲において、建築義務、転売規制などを担保するために利用される。また、買い戻し特約を付けて不動産を譲渡し、債務弁済を担保する（売渡担保）ために利用されることもある。
（C）1997-2008 一般社団法人 不動産流通経営協会 All rights are reserved.
この用語辞典は（株）不動産流通研究所の著作物であり、著作権法によって保護されています。この用語集の内容の一部、および全部を無断で複写・複製・転記等することを禁止します。また無断リンク等は固くお断りいたします。