不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

宅地建物取引業者が他人物を売ること（予約を含む）を禁止する定め。宅地建物取引業法に基づく制限である。 ただし、宅地建物取引業者が、売ろうとする他人物を確実に取得する旨の別の契約または予約（効力発生について条件付きのものを除く）を締結しているときには、他人物売買は禁止されていない。また、換地処分の公告以前の「保留地予定地」の売買契約や、第三者のためにする契約によって他人の所有権を直接に買主に移転することを宅地建物取引業者が実質的に支配している場合の売買契約についても、契約締結を禁止する規定は適用されない。 なお、宅地建物取引業者同士の売買については、この制限は適用されない。

売買一方の予約とは、将来において売買契約を締結することを事前に意思表示しておくことを指す（民法第556条）。

「予約」とは、将来において契約を締結するということを、事前に当事者同士で合意することを指す。「予約」においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。「売買一方の予約」もこのような「予約」の一つである。
（詳しくは予約へ）

「売買一方の予約」では、通常、将来の売買契約で買主となる者が予約完結権を持つ。「売買一方の予約」は、社会的には債権（金銭貸借）を担保する機能を営んでいる。

例えば、AがBに1,000万円を融資したとする。
この融資実行の際に、AとBの間で「AとBは、B所有の土地をAが購入するという売買契約を将来締結することを合意する。予約完結権を行使するのはAである。Aは、融資を返済すべき時期に融資が返済されないときは、その予約完結権を行使することができる」という予約を結んだとしよう。そうすると、仮にBが融資を返済しなかったならば、Aは予約完結権を行使することにより自動的にB所有の土地を取得することができる。

このように「売買一方の予約」を結んでおけば、融資が返ってこなくても、債権が保全されるということになるのである。なお、「売買一方の予約」における予約完結権は仮登記をすることができる。

売買契約によって引き渡した目的物（たとえば、販売した住宅）が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が負うこととなる責任。民法の規定による契約不適合責任のひとつで、これを「瑕疵担保責任」という。

売主に契約不適合責任を負わせるためには、買主は、追完請求（補修等の実施を求める請求）、代金減額請求、損害賠償請求または契約解除権の行使をしなければならない。

民法は、契約不適合責任を負わせるためには、買主は、原則として契約不適合を知った時から一年以内に不適合である旨を通知しなければならないとしている。ただし、売主が不適合を知っていたときまたは重大な過失によって知らなかったときはその限りではないとされている。

また、売主は、知りながら告げなかった事実等についての契約不適合責任については免れることができないが、それ以外の事由による契約不適合については責任を負わない旨の特約をすることが認められている。

しかしながら、住宅の品質を確保するため、新築住宅の請負契約又は売買契約については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、契約不適合責任（瑕疵担保責任）について次のような特例が定められている。
（1）新築住宅の「構造耐力上主要な部分」及び「雨水の浸入を防止する部分」の契約不適合（瑕疵）について、請負人は注文者に引き渡した時から10年間、売主は買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から10年間、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う。
（2）契約によって、（1）の瑕疵担保期間を注文者又は買主に引き渡した時から20年以内に伸長することができる。

この特例は強行規定であり、特約によって責任を免れることはできない。

なお、民法には、売主の瑕疵担保責任について特別の規定があったが、民法（債権関係）改正（施行は2020年４月１日から）によって削除され、契約不適合責任に統合・整理された。