不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

不動産の表示及び不動産に関する権利の公示のための登記制度を定めた法律。不動産登記制度は、1889（明治32）年に制定された旧不動産登記法によって創設されたが、2004（平成16）年にこれが全面改正され、2005（平成17）年３月７日から現行の不動産登記法が施行されている。

不動産登記法は、登記できる権利等、登記順位、登記所、登記記録、登記手続、登記事項の証明、筆界確定などについて定めている。たとえば、登記できる事項は、不動産（土地または建物）の表示のほか、不動産に係る所有権、地上権、抵当権、賃借権など一定の権利についての保存、設定、移転、変更、処分の制限、消滅についてである。

一棟の建物のうち、構造上区分されている部分であって、独立して住居等の用途に使用できるものをいう（不動産登記法第2条第22号）。 具体的には、分譲マンションの各住戸が「区分建物」である。

建築物のある土地のことを「敷地」という。 なお、同一の敷地の上に2つの建築物がある場合には、建築基準法では、2つの建築物が用途上分けられないときは、同一敷地にあるものとみなすことになっている（建築基準法施行令1条）。
例えば、ある人の所有地の上に「住宅」と「物置」が別々に建っている場合は、この2つは用途上不可分であるので、別々の敷地上に建てたと主張することはできない、ということである。 ところで、建築基準法では「敷地」が衛生的で安全であるように、次のようなルールを設定しているので注意したい（建築基準法19条）。 1．敷地は、道より高くなければならない（ただし排水や防湿の措置を取れば可）
2．敷地が、湿潤な土地や出水の多い土地であるときは、盛り土や地盤の改良を行なう。
3．敷地には、雨水と汚水を外部に排出する仕組み（下水道など）をしなければならない。
4．崖崩れの被害にあう恐れがあるときは、擁壁（ようへき）の設置などをしなければならない。

一棟の建物を区分した各部分のことを、不動産登記法では区分建物と呼ぶ。
また、区分建物がその敷地を利用するための法律上の権利（例えば所有権の共有持分）のことを、敷地利用権と呼ぶ。

区分建物と敷地利用権は、別々に処分することが可能であるとすると、権利関係がいたずらに錯綜する可能性があるので、法律（建物の区分所有等に関する法律第22条）では、区分建物と敷地利用権を常に一体で処分することを原則的に義務付けている。

そこで不動産登記法では、区分建物の敷地である土地については、「敷地権である旨の登記」という特殊な登記を記載することとしている。土地の登記記録において、「敷地権である旨の登記」がなされて以降は、区分建物と敷地利用権が常に一体で処分されることを明確にしている。

また、区分建物の登記記録においても、敷地権の内容が表示される（詳細は「敷地権の表示の登記」へ）。  

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記の記録のこと。

従来は紙であったため「登記用紙」と呼ばれていたが、現在はほとんどの登記所でハードディスク上のデータとなっているため、現在の不動産登記法では「登記記録」という用語が使用されている（不動産登記法第2条第5号）。

一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、土地・建物に関する物理的状況を表示した表示登記が記載されている部分のこと。

それ以外の権利に関する状況が記載されている部分は、権利部という。権利部はさらに甲区と乙区に分かれる。

土地に関する登記記録の場合、「表題部」には「所在」「地番」「地目」「地積」「原因」「所有者」が記載されている。
また建物に関する登記記録の場合、「表題部」には主たる建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「原因」「所有者」が記載され、さらに付属建物についても同様の内容が記載される。

なお区分所有建物の登記記録の表題部には、上記の他に敷地権を表示する欄が設けられている。
このうち「原因」とは、その土地や建物が生じた理由などを書く欄であり、「○○番から分筆」「○年○月○日新築」のように記載される。
また「所有者」とは、その土地・建物の登記記録を初めて作成した時点での所有者を書く欄である。ただし、後に所有権の保存の登記をすれば、この表題部に記載された所有者は抹消される。

一棟の区分所有建物の敷地に関する権利をいい、登記によって確定する。

分譲マンションなどの区分所有建物を所有するには、建物自体の所有権（区分所有権）と建物の敷地を利用する権利（所有権や借地権であり、敷地利用権といわれる）とを必要とするが、この区分所有権と敷地利用権は原則として分離して処分できないとされており、そのような分離不能な敷地利用権として登記された権利が敷地権である。

敷地権が登記されれば、建物の専有部分の権利変動等の登記に当たっては、敷地利用権に関する登記は省略される。両方の権利が一体化されている効果であり、区分所有建物の取引に伴う手続きが簡略なものとなる。

法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいう。 物を全面的に、排他的に支配する権利であって、時効により消滅することはない。その円満な行使が妨げられたときには、返還、妨害排除、妨害予防などの請求をすることができる。
近代市民社会の成立を支える経済的な基盤の一つは、「所有権の絶対性」であるといわれている。だが逆に、「所有権は義務を負う」とも考えられており、その絶対性は理念的なものに過ぎない。

土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶとされている。その一方で、隣接する土地との関係により権利が制限・拡張されることがあり、また、都市計画などの公共の必要による制限を受ける。さらには、私有財産は、正当な補償の下に公共のために用いることが認められており（土地収用はその例である）、これも所有権に対する制約の一つである。

工作物又は竹林を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこと（民法第265条）。

土地賃借権と地上権は非常によく似ているが、次のような違いがある。 1．土地賃借権は債権だが、地上権は物権である
2．地上権は、土地所有者の承諾がなくても、他人に譲渡することができる。
3．地上権を設定した土地所有者には登記義務があるので、地上権は土地登記簿に登記されているのが一般的である。

土地登記簿の表題部に記載されている土地の番号のこと（不動産登記法第35条）。 民有地には地番が付されているが、公有地は無番地であることが多い。
なお、分筆された土地の場合には、原則として分筆の旨を示す記録・記号が付けられている。

登記所の登記官が決定した土地の主な用途のこと。 土地登記簿の最初の部分（表題部という）には、土地の所在、地番、地目、地積（土地面積）が記載されている。 地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の23種類に限定されている。 田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、
墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、
堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地  

土地登記簿に記載されている土地の面積をいう。 この地積は、明治初期の測量に基づく場合がある等の事情により、不正確であるケースが少なくない。
そのため、土地の売買にあたっては、土地登記簿の地積を信頼するのは危険であり、実際に測量をすることが望ましいといわれている。