不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

対立する2個以上の意思表示の合致によって成立する法律行為のこと。

具体的には、売買契約、賃貸借契約、請負契約などのように、一方が申し込み、他方が承諾するという関係にある法律行為である。

債務不履行の一つ。債務を履行することが可能であるにもかかわらず、債務を履行すべき時期を過ぎても、債務者の故意または過失により、債務を履行しないことをいう。

債権・債務関係において、債務が履行されない状態をいう。

例えば、売買契約において、代金を支払ったにもかかわらず、売主が物件を引き渡さないときは、売主は引渡し義務を怠っていて、「債務不履行」にあたる。

このような債務不履行に対しては、法律（民法）により、債権者が債務者に対して損害賠償を請求することができるとされている。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

なお、債務の履行に代わる損害賠償を請求するには、次の条件を満たすことが必要である。
1．債務の履行が不能であるとき。（履行不能・履行遅滞・不完全履行の3形態がある）
2．債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
3．債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。

当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のこと（民法第555条）。

売買契約は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する（財産が引き渡されたときに成立するのではない）。
また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。
さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない（金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう）。

当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。

売買契約や請負契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主・請負人が買主・注文者に対して負うこととなる責任。債務不履行により生じる責任のひとつである。

買主・注文者は、契約不適合責任を負う売主・請負人に対して、履行の追完請求（補修や代替物等の引渡し請求）、代金・報酬の減額請求、損害賠償請求又は契約解除権の行使をすることができる。ただしこれらの請求等をするためには、原則として、不適合を知った時から一年以内に不適合である旨を通知しなければならない。 民法（債権関係）改正前は、売買の目的物に隠れたる瑕疵があったときの責任等について特別の規定が定められていたが、改正によってこの規定が削除され、隠れた瑕疵があった場合を含めて、目的物が契約に適合しない場合の規定に統合・整理された（改正法の施行は2020年４月１日から）。この統合・整理された規定では、引き渡した目的物が契約に適合しない場合には、引渡した者（売主・請負人）に履行の追完、代金の減額等の責任が生じることとなる。この生じる責任が契約不適合責任である。

なお、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」とおおむね同義であるが、特定物（その固有性に着目して取引され代替性がない）の売買についてのみ使われる用語である。

法律行為の一つで、意思表示により契約関係を消滅させることをいう。 意思表示の時点から将来に向けて契約消滅の効果が生じる。

例えば借地借家法では、定期建物賃貸借に関して、「やむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する」と規定している。

これに対して、契約の解除は、過去に遡って契約関係を消滅させることであるとされ、例えばクーリングオフによる契約の消滅は、解約ではなく解除による効果である。もっとも、解約と解除が混同されることも多い。

解約に伴い、一般的に、契約当事者は原状回復義務務を負うことになる。

手付の一種で、手付の放棄（または手付の倍額の償還）によって、任意に契約を解除することができるという手付のこと（民法第557条第1項）。

通常、契約を解除するためには、解除の理由が必要である。
具体的には、「法律上の解除原因の発生（債務不履行、売主の担保責任）」か、または「契約成立後に当事者が解除に合意したこと（合意解除）」のどちらかが必要である。

しかしわが国では、手付を交付することにより、契約を解除する権利を当事者が保持し続けるという手法を用いることが非常に多い。
これは、売買契約成立時に買主が売主に手付を交付し、買主は手付を放棄すれば契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよいというものである（これを「手付流し」という）。
また売主も、手付の倍額を買主に償還することで、契約を解除でき、手付相当額の倍額以外の損害賠償を支払わなくてよい（これは「手付倍返し」という）。このように、手付相当額の出費を負担するだけで、売買契約関係から離脱できるのである。（民法第557条第1項では契約の解除をすることができるとしているが、ただし書きで、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでないとの規定がある。）

また判例（昭和24年10月4日最高裁判決）によると、「契約において特に定めがない場合には、手付は解約手付であると推定する」こととなっている。つまり契約上、単に「手付」とされた場合には、反証がない限り、解約手付として扱われる判例が確立している。

宅地建物取引業法ではこの判例よりさらに進んで、売主が宅地建物取引業者である売買契約では、契約内容の如何にかかわらず、手付は必ず「解約手付」の性質を与えられると規定している（宅地建物取引業法第39条第2項）。これを解約手付性の付与という。

なお、手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能ではなく、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点からは、このような契約解除ができなくなるとされている（詳しくは履行の着手へ）。

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。