都市計画によって定められた、市街化を抑制すべき区域をいう。

一定の都市計画区域について、都道府県知事が区域区分を決定することによって定まる。

市街化調整区域内で土地の区画形質の変更をする場合には、原則として許可を要する（開発許可）。そして開発許可に当たっては特別な事情にある場合を除いて住宅のための宅地造成等は許可されないなど、市街化調整区域内での開発・建築行為を抑制する規制が適用される。

宅地造成等（開発行為）を行なう際に必要とされる許可のこと。都市計画法に基づく制度である。

1．趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために、開発許可の制度を設けている。一定規模以上の開発行為を行なうためには、知事（指定都市等では市長）から開発許可を受ける必要がある。

2．開発許可の概要
1）許可の対象は「開発行為」である。
2）開発行為を行なおうとする者は、開発行為に着手する前に知事（指定都市等では市長）の許可を受ける必要がある（都市計画法第29条）。
3）一定の開発行為については、開発許可を受ける必要がない。
4）知事等が開発許可を与えるか否かを審査する基準には、全国どこでも適用される全般的許可基準（技術的基準、都市計画法第33条）と、市街化調整区域内の開発行為についての基準（立地基準、都市計画法第34条）とがある。

3．開発行為
開発許可の対象は「開発行為」である。開発行為とは「建築物の建築または特定工作物の建設のために土地の区画形質を変更すること」である（詳しくは「特定工作物」「土地の区画形質の変更」を参照）。

4．開発許可を得る必要がない開発行為
次のような開発行為は開発許可を受けないで行なうことができる。
1）次の面積に達しない開発行為
・東京都の特別区・既成市街地・近郊整備地帯等：500平方メートル未満
・市街化区域：1,000平方メートル未満
・区域区分が定められていない都市計画区域： 3,000平方メートル未満
・準都市計画区域：3,000平方メートル未満
ただしこれらの面積は、特に必要があると認められる場合には、都道府県・指定都市等の条例で「300平方メートル未満」にまで引き下げることができる。
2）市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域における、農林漁業者の住宅を建築するための開発行為および農林漁業用の建築物を建築するための開発行為
3）公益施設のための開発行為
公益施設は、駅舎、医療施設、小中学校、高校、公民館、郵便局、図書館、墓地、火葬場、と畜場、し尿処理施設、ごみ処理施設、卸売市場など政令で指定するものに限る。
4）国・都道府県・一定の市町村が行なう開発行為
5）都市計画事業の施行として行なう開発行為
6）市街地再開発事業の施行、住宅街区整備事業の施行、土地区画整理事業の施行として行なう開発行為
7）非常災害のため必要な応急措置、通常の管理行為・軽易な行為に該当する開発行為

通常の管理行為・軽易な行為は、仮設建築物の建築、土木事業などに一時的に使用するための第一種特定工作物の建設、車庫・物置その他附属建築物の建築、建築物の増築で増築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のもの、建築物の改築で用途の変更を伴わないもの、建築物の改築で改築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のもの、主として当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売加工修理等の業務を営む店舗・事業場などの新築（延べ面積が50平方メートル以内）であって当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行なう開発行為（開発規模が100平方メートル以内に限る）など、政令で指定するものに限る。

5．開発許可の基準
知事（指定都市等では市長）が開発許可を与える場合の基準が定められている。この基準には、全国どこでも適用される全般的な基準（技術基準、都市計画法第33条）と、市街化調整区域内においてのみ適用される基準（立地基準、都市計画法第34条）の2種類がある。市街化調整区域では両方の基準を満たさなければならない。（開発許可基準については「開発許可の基準（全般的許可基準）」「開発許可の基準（市街化調整区域内の許可基準）」参照）

6．都市計画区域・準都市計画区域以外の区域における開発行為
都市計画区域および準都市計画区域以外の区域においてその面積が1万平方メートル以上開発行為を行なう場合は、4の2）〜7）に該当しない限り開発許可を受けなければならない。