高齢者の居住に適する構造、設備を備え、緊急時に対応したサービスを提供する住宅として都道府県知事の認定を受けた賃貸住宅をいう。

規模、バリアフリー化、緊急時サービスなどの基準を満たして認定されると、その整備に要する費用の一部について国および地方公共団体の補助を受けることができる他、家賃の減額に要する費用の助成、税制上の優遇措置、融資に際しての優遇などがある。

高齢者向け優良賃貸住宅は、高齢者円滑入居賃貸住宅（高齢者の入居を拒まない賃貸住宅）としての登録が義務付けられている。 なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

高齢者の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県知事（またはその指定を受けた登録機関）に登録されている住宅をいう。

高齢者の入居に適する構造、設備となっているとは限らないが、家賃について債務保証を受けることができる。また、登録情報は一般に公開されている。 なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

規模や設備面で高齢者が生活しやすいバリアフリーな住宅（ハード）に、介護・医療などのサービス（ソフト）が付いた住まいをいう。

ハード・ソフトの基準は以下の通り。

1． 規模・設備（ハード）
1）各専用部分の床面積は原則25平方メートル以上であること（ただし、居間、食堂、台所その他の住宅部分が、高齢者が共同して利用するのに十分な面積を有する場合は18平方メートル以上）
2）各居室部分に、台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備えたものであること（ただし、共用部分に共同利用に適した台所、収納設備または浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合は、各戸に台所、収納設備または浴室を備えずとも可）
3）バリアフリー構造であること 2．サービス（ソフト）
1）安否確認サービスと生活相談サービスを提供すること
2）ケアの専門家（社会福祉法人・医療法人・指定居宅サービス事業者等の職員、医師、看護師、介護福祉士、社会福祉士、介護支援専門員、ホームヘルパー1級または2級の資格保持者）が少なくとも日中、建物に常駐してサービスを供給すること

契約方式は、「賃貸借方式」と「利用権方式」の2種類。新制度では、利用権方式のトラブルを未然に防ぐために、前払金算定の基礎や返還債務の算定方法を明示するとともに、入居3ヵ月以内に契約解除または入居者死亡による契約終了となった場合に、前払金（利用控除分を除く）を返還することが定められた。

なお、従来の高齢者向け優良賃貸住宅制度（高優賃）、高齢者円滑入居賃貸住宅制度（高円賃）、高齢者専用賃貸住宅制度（高専賃）の3つが廃止、新制度に一本化され、さらに基準を満たした有料老人ホームも登録が可能となっている。