不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

Special Purpose Entityの略で、資産（不動産）を証券化するための事業体を総称していう。 「特別目的事業体」と訳される。資産（不動産）を保有、運用し、収益を得て、それを投資家に配分する役割を果たす。投資収益を投資家に運搬するというイメージから「ビークル（SPV（Special Purpose Vehicle）」といわれることもある。

特定目的会社（SPC）、投資法人のような特別の法律にもとづく事業体のほか、株式会社、合同会社、任意組合、匿名組合など、その形態はさまざまである。信託もその一つと考えてよい。

SPEがその役割を果たすためには、 1．得た利益をそのまま投資家に配分できること（導管体としての機能）
2．関係者の倒産等の影響が保有・運用する資産（不動産）に及ばないこと（倒産隔離の機能）
3．資産（不動産）の保有・運用におけるリスクとリターンが透明であること の3つの要件を満たす必要があるとされる。

私法上の概念で、ある人（債権者）が、別のある人（債務者）に対して一定の給付を請求し、それを受領・保持することができる権利をいう。

財産権の一つであり、物権とともにその主要部分を構成する。

不動産の証券化において、証券化の対象となる不動産、不動産信託受益権、不動産担保債権などを証券の発行に当たるSPC等に譲渡する者。原資産保有者、資産譲渡人ともいわれる。

証券化をスタートさせる役割を担うが、資産を譲渡したオリジネーターは資金を調達できるのである。また、オリジネーターは、証券化を推進する者と同一の場合もあるし、いったん不動産を譲渡したうえで、改めて同じ不動産を賃借することもある。

不動産の流動化において、オリジネーターからSPCへ真正に不動産が譲渡されたことをいう。

不動産の譲渡には、譲渡担保など真の売買ではない場合（金融取引である）があり、そのような意図で売買された不動産に対しては、譲渡者の倒産等に際して売買が否認されることがある。つまり、オリジネーターの倒産から隔離されない。そこで、譲渡が真の売買であると判断することが必要になる。これが「真正売買」の問題といわれる。

真正売買であるかどうかは、当事者の意思（不動産の買戻特約や修繕費負担の有無、リスクの移転の程度）、取引価額の適正さ、所有権移転登記などを考慮して判断すべきとされる。日本公認会計士協会は、その具体的な判断の指針（5％ルール）を公表したが、実際にもおおむねこの基準に沿って判断されている。