不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

私法上の概念で、ある人（債権者）が、別のある人（債務者）に対して一定の給付を請求し、それを受領・保持することができる権利をいう。

財産権の一つであり、物権とともにその主要部分を構成する。

個人に対する住宅資金の融資をいう。 主として民間の金融機関が担っているが、その円滑な実施などのため、（独）住宅金融支援機構（住宅金融公庫の廃止後、その機能の一部を引き継いだ組織）と連携することが多い。また、年金基金、共済組合などが融資する場合もある。

融資の期間、利率（固定金利か変動金利かを含めて）などの条件は、金融機関によって異なるほか、借入者の属性や状況等、金融機関との取引の状況に応じて多様である。その選択のために、借入と償還をさまざまにシュミレーションできるサービスも提供されている。

住宅ローンの実施に際しては、通常、融資対象となる住宅に担保権が設定されるほか、連帯保証人を求められることが多い。また、住宅販売会社が提携金融機関の融資を斡旋する場合もある（提携住宅ローン）。

なお、住宅ローンの負担軽減のための税制上の優遇措置（住宅ローン減税）があるほか、住宅ローン債権がSPCなどに譲渡され証券化される例も増えてきている。

Special Purpose Entityの略で、資産（不動産）を証券化するための事業体を総称していう。 「特別目的事業体」と訳される。資産（不動産）を保有、運用し、収益を得て、それを投資家に配分する役割を果たす。投資収益を投資家に運搬するというイメージから「ビークル（SPV（Special Purpose Vehicle）」といわれることもある。

特定目的会社（SPC）、投資法人のような特別の法律にもとづく事業体のほか、株式会社、合同会社、任意組合、匿名組合など、その形態はさまざまである。信託もその一つと考えてよい。

SPEがその役割を果たすためには、 1．得た利益をそのまま投資家に配分できること（導管体としての機能）
2．関係者の倒産等の影響が保有・運用する資産（不動産）に及ばないこと（倒産隔離の機能）
3．資産（不動産）の保有・運用におけるリスクとリターンが透明であること の3つの要件を満たす必要があるとされる。

Special Purpose Company（スペシャル パーパス カンパニー）の略。特定の資産を担保にした証券の発行など、限定された目的のために設立された法人をいい、一般に「特別目的会社」と訳されている。また、狭義には、「資産の流動化に関する法律（資産流動化法又はSPC法）」によって設立される「特定目的会社」（TMKと略称されることがある）をさす場合もある。 不動産の証券化においては、SPCは、流動化の対象となる不動産を保有・管理し、それを裏付けに資金を調達することのみを目的に設立される。この場合、SPCの中心的な機能は、証券化に際して、二重課税の回避、倒産隔離等を可能とする特別の器としての働きであり、会社と称するが実体のないペーパーカンパニーである。通常、SPCが保有する資産の管理処分、投資家からの資金調達などの実際の業務は、一定の条件を満たす実務会社に委託される。 なお、SPCは、不動産の証券化など資産を流動化するための法人のほか、PFI事業など責任を限定した特定の事業を行なうための会社も含む広い意味で使われる場合もある。 SPCの形態は、資産流動化法に基づき設立される社団のほか、会社法に基づく合同会社の場合が多い。

会社型投資信託において、投資家の資金によって投資を行なう主体となる法人をいう。 その構成員は投資主であるが、意思決定機関として投資主総会、業務遂行機関として役員会が設置されている。

投資法人の設立には内閣総理大臣への登録が必要で、出資総額は1億円以上とされるなど、一定の要件を満たさなければならない。また、投資法人は、投資主に対して会計情報等を開示するなど、その業務運営に関して規制があり、金融商品取引法等によって金融庁等の監督を受ける。

なお、投資法人による投資運用は、実際には、投資信託委託業者が行なっている。例えば、不動産投資信託（JREIT）の場合には、不動産と金融に詳しい専門家がこれに当たることが多い。

資産（不動産）の証券化に当たってSPEが満たすべきとされる要件の一つで、その保有・運用する資産（不動産）を関係者の倒産等のリスクから切り離すことをいう。

企業が倒産すると、債権者や管財人は倒産企業が保有する資産や株主議決権などを活用して債権回収を図るが、SPEの保有・運用する資産に対してそのような追及が及べば投資家の利益を損なうことになる。倒産隔離は、そのような追及を防いで、保有・運用資産を法的に保護する仕組みである。

例えば、SPE自身の倒産リスクに対しては、他業規制（当初目的事業以外の禁止）などのほか、議決権を有する出資者を有限責任中間法人やケイマンSPC（ケイマン島に設立した特殊な法人）に限定して公正な第三者のみが議決権を持つようにする手法などが、オリジネーター（Originator）の倒産リスクに対しては、真正売買を確保するなどの方法が採用されている。

資産（不動産）の証券化に当たってSPEが満たすべきとされる要件の一つで、資産（不動産）から得られた利益をそのまま投資家に配分するための機能をいう。

通常、法人が事業利益を得るとその利益に対して法人税が課せられるが、税を支払えば投資家に配分できる利益は減少する。そこで、事業目的を投資家に利益を配分することに限定したSPEについては、一定の要件を満たせば法人税を課さないこととされている。その要件を満たすSPEは導管体としての機能を有することになる。

導管体には二つの種類がある。

一つは、その性格からそもそも法人税が非課税のもので、任意組合、匿名組合、信託（特定目的信託等は除く）がこれに相当する（パス・スルー型）。

もう一つは、法人税は課税されるが投資家に配分する利益を損金として控除できるため結果として課税されないもので、資産流動化法による特定目的会社や特定目的信託、投資信託および投資法人法による投資法人がこれに相当する（ペイ・スルー型）。この場合、配当可能所得額の90％を超える部分を配当に当てなければならないとされている。

いずれの場合も、利益を配分された投資家に対して課税されるのは当然である。