不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

都市計画に関する制度を定めた法律で、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的として、1968（昭和43）年に制定された。

この法律は、1919（大正8）年に制定された旧都市計画法を受け継ぐもので、都市を計画的に整備するための基本的な仕組みを規定している。

主な規定として、都市計画の内容と決定方法、都市計画による規制（都市計画制限）、都市計画による都市整備事業の実施（都市計画事業）などに関する事項が定められている。

下水を排除するために設置する施設の総称で、配水管等、処理施設、ポンプ施設などから構成される。

下水道には、汚水と雨水とを別々に排除する方法（分流式）によるものと、両者を同時に排除する方法（合流式）によるものとの2つの種類がある。また、汚水を排除する下水道には、下水を河川や海域に放流すべく処理するための終末処理場が設けられている。

下水道によって下水が排除される区域（下水道の排水区域）内においては、建築物の所有者等は、原則としてその土地の下水を下水道に流入させるための施設（排水設備）を設置しなければならず、また、汚水を終末処理場で処理できる区域（下水道の処理区域）内で汲取り便所が設けられている建築物を所有する者は、一定期間内にその便所を水洗便所に改造しなければならないなどの義務を負う。

土地利用、都市施設の整備、市街地開発事業に関する計画であって、都市計画の決定手続により定められた計画のこと（都市計画法第4条第1号）。
具体的には都市計画とは次の1．から11．のことである。

1．都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（都市計画法第6条の2）
2．都市再開発方針等（同法第7条の2）
3．区域区分（同法第7条）
4．地域地区（同法第8条）
5．促進区域（同法第10条の2）
6．遊休土地転換利用促進地区（同法第10条の3）
7．被災市街地復興推進地域（同法第10条の4）
8．都市施設（同法第11条）
9．市街地開発事業（同法第12条）
10．市街地開発事業等予定区域（同法第12条の2）
11．地区計画等（同法第12条の4） 注：
・上記1．から11．の都市計画は、都市計画区域で定めることとされている。ただし上記8．の都市施設については特に必要がある場合には、都市計画区域の外で定めることができる（同法第11条第1項）。
・上記4．の地域地区は「用途地域」「特別用途地区」「高度地区」「高度利用地区」「特定街区」「防火地域」「準防火地域」「美観地区」「風致地区」「特定用途制限地域」「高層住居誘導地区」などの多様な地域・地区・街区の総称である。
・上記1．から11．の都市計画は都道府県または市町村が定める（詳しくは都市計画の決定主体へ）。

都市計画によって定められた、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいう。

一定の都市計画区域について、都道府県知事が区域区分を決定することによって定まる。

市街化区域内では、必ず用途地域が指定されている。

市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。

一つの都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することを「区域区分」（または「線引き」）と呼ぶが、この「区域区分」がされていない都市計画区域が「区域区分が定められていない都市計画区域」である。

「区域区分が定められていない都市計画区域」は一般に「非線引き区域」とも呼ばれている（かつては「未線引き区域」とも呼ばれていたが平成12年の都市計画法の改正によりこの呼称は廃止された）。

1．趣旨
都市計画法第7条では、指定都市等では「区域区分」を必ず定めるよう規定しているので、「区域区分が定められていない都市計画区域」は指定都市等以外に存在している（詳しくは「区域区分」へ）。
「区域区分が定められていない都市計画区域」は市街化の圧力が弱い地域であるので、土地利用に関する規制が市街化区域より緩やかであり、開発許可の規制も緩やかである。

2．土地利用の規制について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、用途地域を定めることができるが、必ず用途地域を定めるわけではない。「区域区分が定められていない都市計画区域」の内部において用途地域が定められていない部分は「非線引き白地地域」と呼ばれることがある。なお、この「非線引き白地地域」では用途制限を課す目的で「特定用途制限地域」を設けることができる。

3．都市施設等について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、都市施設のうち少なくとも「道路、公園、下水道」を定めなければならない（都市計画法第13条第1項第11号）。
また、市街地開発事業、促進区域を定めることも可能である（都市計画法第13条第1項第13号・第8号）。

4．開発許可について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では開発許可制度が適用される。ただし、開発許可を受けるべき開発の面積は「3,000平方メートル以上」とされている。ちなみに、市街化区域では開発許可を受けるべき開発の面積は「1,000平方メートル以上」である。

ただし、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに、都道府県・指定都市等の規則により、開発許可を受けるべき開発の面積を「300平方メートル以上」にまで引き下げることが可能である（都市計画法施行令第19条）。
また開発許可の基準については、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに都市計画法第33条の基準（技術的基準）だけを満たせば、開発許可が与えられる。つまり、区域区分が定められていない都市計画区域に対しては、都市計画法第34条の基準（市街化調整区域の開発許可の基準）は適用されない。

市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。
法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」である。

一つの都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することを「区域区分」（または「線引き」）と呼ぶが、この「区域区分」がされていない都市計画区域が「区域区分が定められていない都市計画区域」である。

「区域区分が定められていない都市計画区域」は一般に「非線引き区域」とも呼ばれている（かつては「未線引き区域」とも呼ばれていたが2000（平成12）年の都市計画法の改正によりこの呼称は廃止された）。

1．趣旨
都市計画法第7条では、指定都市等では「区域区分」を必ず定めるよう規定しているので、「区域区分が定められていない都市計画区域」は指定都市等以外に存在している（詳しくは「区域区分」へ）。
「区域区分が定められていない都市計画区域」は市街化の圧力が弱い地域であるので、土地利用に関する規制が市街化区域より緩やかであり、開発許可の規制も緩やかである。

2．土地利用の規制について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、用途地域を定めることができるが、必ず用途地域を定めるわけではない。「区域区分が定められていない都市計画区域」の内部において用途地域が定められていない部分は「非線引き白地地域」と呼ばれることがある。なお、この「非線引き白地地域」では用途制限を課す目的で「特定用途制限地域」を設けることができる。

3．都市施設等について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、都市施設のうち少なくとも「道路、公園、下水道」を定めなければならない（都市計画法第13条第1項第11号）。
また市街地開発事業、促進区域を定めることも可能である（都市計画法第13条第1項第13号・第8号）。

4．開発許可について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では開発許可制度が適用される。ただし、開発許可を受けるべき開発の面積は「3,000平方メートル以上」とされている。ちなみに、市街化区域では開発許可を受けるべき開発の面積は「1,000平方メートル以上」である。

ただし、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに、都道府県・指定都市等の規則により、開発許可を受けるべき開発の面積を「300平方メートル以上」にまで引き下げることが可能である（都市計画法施行令第19条）。
また、開発許可の基準については、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに都市計画法第33条の基準（技術的基準）だけを満たせば、開発許可が与えられる。つまり、区域区分が定められていない都市計画区域に対しては、都市計画法第34条の基準（市街化調整区域の開発許可の基準）は適用されない。

建築できる建物の用途等を定めた地域。都市計画法に基づく制度である。

用途地域は、地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るために、市街地の類型に応じて建築を規制するべく指定する地域で、次の13の種類があり、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定められている。
・住居系用途地域：「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」
・商業系用途地域：「近隣商業地域」「商業地域」
・工業系用途地域：「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」

用途地域の指定状況は、市区町村が作成する都市計画図に地域の種類ごとに異なった色を用いて表示され、容易に確認できるようになっている。

なお、用途地域は、局地的・相隣的な土地利用の調整の観点にとどまらず、都市全体にわたる都市機能の配置及び密度構成の観点から検討し、積極的に望ましい市街地の形成を誘導するため、都市計画区域マスタープランまたは市町村マスタープランに示される地域ごとの市街地の将来像にあった内容とすべきであるとされている（都市計画運用指針、国土交通省）。

都市計画法（第9条）で「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。

この用途地域では、建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内（10％きざみ）で都市計画で指定され、容積率の限度は50％から200％の範囲内（6種類）で都市計画で指定される。

また良好な住環境を確保するため、建築物の高さが10m（または12m）以下に制限されていることがこの用途地域の大きな特徴である。これを「絶対高さの制限」と言う。なお制限が10m・12mのいずれになるかは都市計画で定められている。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。 （建築できるもの）
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホームなど

（建築できないもの）
1．大学、専修学校、病院
2．店舗
3．事務所
4．工場
5．ホテル・旅館
6．遊戯施設・風俗施設
7．自動車教習所
8．倉庫業の倉庫など

都市計画法（9条）で「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内（10％きざみ）で都市計画で指定され、容積率の限度は50％から200％の範囲内（6種類）で都市計画で指定される。

また良好な住環境を確保するため、建築物の高さが10m（または12m）以下に制限されていることがこの用途地域の大きな特徴である。これを「絶対高さの制限」という。なお制限が10m・12mのいずれになるかは都市計画で定められている。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。 （建築できるもの）
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（日用品販売店舗、喫茶店、理髪店等のみ）
4．2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場

（建築できないもの）
1．大学、専修学校、病院
2．上記に挙げたもの以外の店舗
3．事務所
4．上記に挙げたもの以外の工場
5．ホテル・旅館
6．遊戯施設・風俗施設
7．自動車教習所
8．倉庫業の倉庫　など

都市計画法（第9条）で「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内（10％きざみ）で用途地域で指定され、容積率の限度は100％から500％の範囲内（6種類）で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。 （建築できるもの）
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、物品販売店舗、飲食店、銀行など）
4．2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場　など

（建築できないもの）
1．上記に挙げたもの以外の店舗
2．事務所
3．上記に挙げたもの以外の工場
4．ホテル・旅館
5．遊戯施設・風俗施設
6．自動車教習所
7．倉庫業の倉庫　など

都市計画法（第9条）で「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内（10％きざみ）で都市計画で指定され、容積率の限度は100％から500％の範囲内（6種類）で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。 （建築できるもの）
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（2階以下かつ1,500平方メートル以下のものに限る。すべての業種が可能）
4．事務所（2階以下かつ1,500平方メートル以下のものに限る）
5．2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場

（建築できないもの）
1．上記に挙げたもの以外の店舗
2．上記に挙げたもの以外の事務所
3．上記に挙げたもの以外の工場
4．ホテル・旅館
5．遊戯施設・風俗施設
6．自動車教習所
7．倉庫業の倉庫

都市計画法（第9条）で「住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として50％、60％または80％である。
また容積率の限度は100％から500％の範囲内（6種類）で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。 （建築できるもの）
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（3,000平方メートル以下のものに限る）
4．事務所（3,000平方メートル以下のものに限る）
5．危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6．ホテル・旅館（3,000平方メートル以下のものに限る）、
7．ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場等（3,000平方メートル以下のものに限る）
8．自動車教習所（3,000平方メートル以下のものに限る）　など

（建築できないもの）
1．上記に挙げたもの以外の店舗
2．上記に挙げたもの以外の事務所
3．上記に挙げたもの以外の工場
4．上記に挙げたもの以外のホテル・旅館
5．上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設
6．上記に挙げたもの以外の自動車教習所
7．倉庫業の倉庫

都市計画法（第9条）で「主として住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。 この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として50％、60％または80％である。 また容積率の限度は100％から500％の範囲内（6種類）で都市計画で指定される。 この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。 （建築できるもの）
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗等（床面積1万m²以下）
4．事務所等
5．危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6．ホテル・旅館
7．ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等（業種によっては床面積1万m²以下）
8．自動車教習所　など （建築できないもの）
1．上記に挙げたもの以外の工場
2．上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設
3．倉庫業の倉庫　など

都市計画法（第9条）で「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。 この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として50％、60％または80％である。 また容積率の限度は100％から500％の範囲内（6種類）で都市計画で指定される。 この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。 （建築できるもの）
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗等（床面積1万m²以下）
4．事務所等
5．危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6．ホテル・旅館
7．ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等（業種によっては床面積1万m²以下）、客席が200平方メートル未満のミニシアター
8．自動車教習所
9．倉庫業の倉庫　など （建築できないもの）
1．上記に挙げたもの以外の工場
2．上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設　など

「建築物を新築し、増築し、改築し、または移転すること」と定義されている（建築基準法第2条第13号）。

都市計画法第11条に掲げられている都市施設（道路、公園、水道、下水道など）に関して、その名称・位置・規模などが「都市計画」に定められたとき、その都市施設を「都市計画施設」と呼ぶ（都市計画法第4条第6項）。

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

都市計画の告示があった日から、都市計画で定められた都市施設の区域（※）において適用される建築制限のこと。
（※「都市計画で定められた都市施設の区域」は、「都市計画施設の区域」と呼ばれる（都市計画法第4条第6項）。例えば、新たに道路を作るという都市計画が告示された場合、その予定されている道路の敷地が「都市計画で定められた都市施設の区域」に該当し、「都市計画施設の区域」と呼ばれる）

1．趣旨
都市計画の告示（都市計画法第20条第1項）により都市施設の都市計画が正式に効力を生ずると、その都市施設の区域内では、近い将来において都市施設を実際に整備する工事等が実行されることとなる。
そこで、こうした将来の整備事業の実行に対して障害となる恐れのある行為（建築行為）は原則的に禁止しておくのが望ましい。このような理由により、都市計画の告示の日以降は、都市施設の区域では下記2．ら6建築制限が適用されるのである。
（なお、市街地開発事業の区域でも下記2．ら6同一の建築制限が行なわれる。「市街地開発事業の施行区域内の制限」参照）

2．建築制限のあらまし
都市計画の告示があった日以降、都市計画で定められた都市施設の区域において、建築物を建築するためには知事（指定都市等では市長）の許可が必要である（都市計画法第53条第1項）。この許可について次の点が重要である。
1）建築物の建築には許可が必要。ここで建築とは「新築、増築、改築、移転」を指す（都市計画法第4条第10項）。
2）土地の形質変更（宅地造成等）は許可が不要。工作物の建設も許可が不要。
3）容易に移転除却ができる建築物や都市計画に適合した建築物については、知事（指定都市等では市長）は必ず建築を許可しなければならない（下記3．へ）。
4）軽易な行為などを行なう場合には、知事（指定都市等では市長）の許可は不要（下記4．へ）。
5）知事（指定都市等では市長）が指定した土地（これを「事業予定地」という）では、上記3）が適用されない（下記5．へ）
6）都市施設の都市計画に「施行予定者」が定められている場合には、さらに厳しい制限が課せられる（下記6．へ）

3．建築が許可される要件
都市計画で定められた都市施設の区域で適用される建築制限は、将来の都市施設の整備の事業において障害になるような建築を排除する趣旨であるので、障害にならない建築については知事（指定都市等では市長）は必ず許可をしなければならない。具体的には、次の1）または2）のどちらか一方に該当すれば必ず許可される（都市計画法第54条）。
1）都市計画に適合すること（都市施設に関する都市計画に適合しているような建築は排除する必要がないので、許可される）
2）建築しようとする建築物の主要構造部が木造・鉄骨造等で、階数が2階以下で地階を有しないものであり、かつ容易に移転しまたは除却できること（木造・鉄骨造等とは「木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造」を指す。すなわち移転除却が容易な構造のこと）

4．建築許可が不要とされる要件
管理行為、軽易な行為、非常災害のため応急措置として行なう行為、都市計画事業の施行として行なう行為については、建築の許可が不要である（都市計画法第53条第1項）（軽易な行為として、「木造で階数が2以下で地階を有しない建築物の改築」「木造で階数が2以下で地階を有しない建築物の移転」が定められている（都市計画法施行令第37条））。

5．事業予定地について
都市施設の区域内において、知事（指定都市等では市長）が指定した土地を「事業予定地」という（都市計画法第55条第1項）。この事業予定地では、上記3．の要件を満たす建築であっても不許可となる場合がある（詳しくは事業予定地内の制限へ）。

6．施行予定者が定められている場合について
都市施設の都市計画において「施行予定者」が定められている場合には、さらに厳しい制限が課せられる（詳しくは市街地開発事業等予定区域の区域内の制限へ）。