不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

都市計画で定められた市街地開発事業の一つで、市街地の合理的で高度な利用と都市機能の更新を目的として実施される事業をいう。

既成市街地において、細分化されていた敷地の統合・共同化、共同建築物の建設、公共施設の整備などを行なうことにより、都市空間の高度な利用を実現する役割を担う。

事業の方法は、第一種市街地再開発事業と第二種市街地再開発事業の2つがある。

第一種市街地再開発事業は、従前の権利を、原則として事業により新たに建設された共同建築物に対する相応の権利に変換する方法（権利変換方式）で行なわれる。このようにして与えられた建物に対する権利を「権利床」という。

一方、第二種市街地再開発事業は、第一種市街地再開発事業よりも緊急性が大きいと認められる場合に実施される。施行区域内の土地・建物等を事業施行者がいったんすべて買収し（最終的には収用できる）、買収によって権利を失う者は、希望により、事業によって新たに建設される建物に対する相応の権利を得る方法（管理処分方式）で行なわれる。

いずれの方法によっても、既成市街地における輻輳（ふくそう）したさまざまな権利を建物に対する権利へと変えるという権利調整が必要となる。

また、事業に要する資金は、原則として新たに建設する建物の処分によって賄うことになる。

なお、事業の仕組みは、「都市再開発法」に規定されている。

「建築物を新築し、増築し、改築し、または移転すること」と定義されている（建築基準法第2条第13号）。

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

建築物のある土地のことを「敷地」という。 なお、同一の敷地の上に2つの建築物がある場合には、建築基準法では、2つの建築物が用途上分けられないときは、同一敷地にあるものとみなすことになっている（建築基準法施行令1条）。
例えば、ある人の所有地の上に「住宅」と「物置」が別々に建っている場合は、この2つは用途上不可分であるので、別々の敷地上に建てたと主張することはできない、ということである。 ところで、建築基準法では「敷地」が衛生的で安全であるように、次のようなルールを設定しているので注意したい（建築基準法19条）。 1．敷地は、道より高くなければならない（ただし排水や防湿の措置を取れば可）
2．敷地が、湿潤な土地や出水の多い土地であるときは、盛り土や地盤の改良を行なう。
3．敷地には、雨水と汚水を外部に排出する仕組み（下水道など）をしなければならない。
4．崖崩れの被害にあう恐れがあるときは、擁壁（ようへき）の設置などをしなければならない。

市街地再開発事業において、事業前に存在する権利の所有者に対して、その権利に相応して与えられる事業によって建築された建物（施設建築物）の敷地・床をいう。

この場合に、従前の権利の所有者に対して、施設建築物についてどのような権利を与えるかなどを定めるのが「権利変換計画」であり、関係権利者間の利害の衡平に十分の考慮を払って定めなければならないとされている。

なお、権利床が与えられるのは、事業の施行地区内に、宅地、借地権、権原にもとづき建築物を有する者である。