不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

都市計画に関する制度を定めた法律で、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的として、1968（昭和43）年に制定された。

この法律は、1919（大正8）年に制定された旧都市計画法を受け継ぐもので、都市を計画的に整備するための基本的な仕組みを規定している。

主な規定として、都市計画の内容と決定方法、都市計画による規制（都市計画制限）、都市計画による都市整備事業の実施（都市計画事業）などに関する事項が定められている。

国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低の基準を定めた法律。市街地建築物法（1919（大正8）年制定）に代わって1950（昭和25）年に制定され、建築に関する一般法であるとともに、都市計画法と連係して都市計画の基本を定める役割を担う。

遵守すべき基準として、個々の建築物の構造基準（単体規定、具体的な技術基準は政省令等で詳細に定められている）と、都市計画とリンクしながら、都市計画区域内の建物用途、建ぺい率、容積率、建物の高さなどを規制する基準（集団規定）とが定められている。また、これらの基準を適用しその遵守を確保するため、建築主事等が建築計画の法令適合性を確認する仕組み（建築確認）や違反建築物等を取り締まるための制度などが規定されている。

その法律的な性格の特徴は、警察的な機能を担うことであり、建築基準法による規制を「建築警察」ということがある。

都市施設とは、道路、公園、上下水道など都市において必要となる公共的な施設のことである。

1．都市施設の種類
都市計画法では、都市施設として、次の11種類の施設を定めている（都市計画法第11条1項）。
1）道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
2）公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地
3）水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設または処理施設
4）河川、運河その他の水路
5）学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
6）病院、保育所その他の医療施設または社会福祉施設
7）市場、と畜場または火葬場
8）一団地（50戸以上）の住宅施設
9）一団地の官公庁施設
10）流通業務団地
11）電気通信事業用の施設その他（施行令第5条）

2．都市施設を定める基準
都市施設を都市計画で決定する際には、次の基準が設けられている。
1）市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域（いわゆる非線引き区域）では、必ず、道路、公園、下水道を定めなければならない（都市計画法第13条第1項第11号）。
2）住居系の用途地域内では、必ず義務教育施設を定めなければならない（都市計画法第13条第1項第11号）。ちなみに住居系の用途地域とは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域を指す。
3）都市施設は原則として都市計画区域内で定めるが、特に必要があるときは、都市計画区域の外で定めることもできる（都市計画法第11条第1項）。

3．都市施設を定める主体
都市施設を都市計画として決定する主体は、原則として「市町村」である。ただし、広域的見地から決定すべき都市施設、根幹的都市施設については「都道府県」が決定主体となる。
具体的には、国道、都道府県道、4車線以上の道路、流域下水道、産業廃棄物処理施設等は「都道府県」が決定する（都市計画法第15条第1項第5号、同施行令第9条第2項）。

4．建築の制限
都市計画として決定された都市施設（これを「都市計画施設」という）の区域では、都市施設を実際に整備する事業が進行するので、その整備の事業の妨げになるような建物の建築は厳しく制限される（詳しくは都市計画施設の区域内の制限へ）。

5．施行予定者を定めるとき
「一団地の住宅施設（ただし面積が20ha以上のものに限る）」、「一団地の官公庁施設」、「流通業務団地」については、都市施設に関する都市計画で「施行予定者」を定めることが可能である（都市計画法第11条第5項）。
都市施設に「施行予定者」を定めた場合には、原則として2年以内に都市計画事業の認可を申請しなければならない（都市計画法第60条の2）。
また、いったん施行予定者を定めた以上は、施行予定者を定めないものへと計画を変更することは許されない（都市計画法第11条第6項）。

都市計画で定められた市街地開発事業の一つで、市街地の合理的で高度な利用と都市機能の更新を目的として実施される事業をいう。

既成市街地において、細分化されていた敷地の統合・共同化、共同建築物の建設、公共施設の整備などを行なうことにより、都市空間の高度な利用を実現する役割を担う。

事業の方法は、第一種市街地再開発事業と第二種市街地再開発事業の2つがある。

第一種市街地再開発事業は、従前の権利を、原則として事業により新たに建設された共同建築物に対する相応の権利に変換する方法（権利変換方式）で行なわれる。このようにして与えられた建物に対する権利を「権利床」という。

一方、第二種市街地再開発事業は、第一種市街地再開発事業よりも緊急性が大きいと認められる場合に実施される。施行区域内の土地・建物等を事業施行者がいったんすべて買収し（最終的には収用できる）、買収によって権利を失う者は、希望により、事業によって新たに建設される建物に対する相応の権利を得る方法（管理処分方式）で行なわれる。

いずれの方法によっても、既成市街地における輻輳（ふくそう）したさまざまな権利を建物に対する権利へと変えるという権利調整が必要となる。

また、事業に要する資金は、原則として新たに建設する建物の処分によって賄うことになる。

なお、事業の仕組みは、「都市再開発法」に規定されている。

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。