不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

都市河川の流域における浸水被害対策を定めた法律。 2004（平成16 ）年に公布された。治水を、流域対策を含めて実施するための仕組みを定めていることが特徴である。 この法律で定められている主要な対策事項は次の通りである。 1．特定都市河川及び特定都市河川流域の指定 　著しい浸水被害が発生し、またはその恐れがあって、通常の河川整備による浸水被害の防止が市街化の進展により困難な河川およびその流域を指定する。指定は、国土交通大臣または都道府県知事が行なう。 2．流域水害対策計画の策定 　浸水被害の防止を図るための流域水害対策計画を策定する。同計画は、河川管理者、下水道管理者、都道府県知事および市町村長が共同して作成し、 　1）河川管理者による雨水貯留浸透施設の整備 　2）事業実施によって利益を受ける地方公共団体間の費用負担 　3）条例による下水道排水設備の貯留浸透化の義務付け などについて定める。 3．雨水の流出の抑制のための規制等 　1）著しい雨水の流出増をもたらす一定規模以上の行為についての都道府県知事の許可、許可に当たっての雨水貯留浸透施設の設置義務付け 　2）一定規模以上の防災調整池を保全調整池として都道府県知事が指定、埋立等の行為についての都道府県知事に対する届出を義務付け 　3）地方公共団体による保全調整池の所有者との承継効を有する協定の締結と当該保全調整池の管理 4．都市洪水想定区域及び都市浸水想定区域の指定等 　1）都市洪水（河川の氾濫）または都市浸水（内水による溢水・湛水）により浸水が想定される区域を都市洪水想定区域・都市浸水想定区域として指定・公表 　2）地下街管理者による浸水時の避難等に関する計画作成および公表の努力義務 貯留機能保全区域及び浸水被害防止区域の指定 　1）浸入した水や雨水を一時的に貯留する機能を有する土地の区域を貯留機能保全区域として指定し、盛り土などの行為の届出を義務付け 　2）洪水や雨水の出水によって建築物が損壊・浸水し、著しい危害が生じる恐れがあると認められる土地の区域を浸水被害防止区域として指定し、特定の開発行為について許可を得ることを義務付け

土地登記簿の最初の部分（表題部という）には土地の「地目」が記載されている。地目は、「田」「畑」「宅地」「山林」「原野」など全部で21種類に限定されており、ここでいう「宅地」とは「建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすための土地」と説明されている。 なお、現況が明らかに「宅地」であるにもかかわらず、登記簿上の地目が「田」や「畑」となっている場合には、登記所に対して「地目の変更登記」を申請することが可能な場合もある。

都市計画法における開発許可の対象となる宅地造成等のこと。

1．趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために開発許可の制度を設けているが、その開発許可の対象となるのが、「土地の区画形質の変更」である。
「土地の区画形質の変更」とは、宅地造成だけでなく、道路の新設などを伴う土地区画の変更、農地から宅地への変更などを含む広い概念である。ただし、建築確認をうけた建築工事に伴って掘削や基礎打ちをすることは含まれない。

2．具体的な内容
「土地の区画形質の変更」の具体的な運用は、各自治体の条例などで定められているが、一般的には「土地の区画形質の変更」には次の3種類の行為が含まれると解釈されている。
1）土地の「区画」の変更
土地の区画を形成する公共施設（道路・水路など）を新設・廃止・移動することにより、土地の「区画」を変更すること。
2）土地の「形」の変更
土地の盛り土・切り土により、土地の形状を変更すること。
3）土地の「質」の変更
宅地以外の土地（農地・山林など）を、宅地にすること。

単に土地登記簿上で土地を合筆もしくは分筆することは、 「土地の区画形質の変更」には含まれない。また、建築工事と一体と認められる基礎打ちおよび土地の掘削も「土地の区画形質の変更」には含まれない。

「土地の区画形質の変更」の具体的な運用は、各自治体の「開発指導要綱」で定められている場合が多い。また各自治体の条例で定める場合もある。

宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。 また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書という。

重要事項説明を必要とするのは、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、および不動産取引を代理・媒介する場合であり、その説明は、売買契約や賃貸借契約を締結するよりも前に行なわなければならない。また、説明に当たるのは宅地建物取引士でなければならず、さらには、説明する重要事項をすべて書面に記載し、取引当事者にその書面（重要事項説明書）を交付する必要がある（相手方の同意を得たうえで電磁的方法で書面を交付し、IT（インターネット等）を用いた説明を行なうこともできる）。

説明を要する事項は、売買か賃貸かなどの取引内容に応じて異なるが、大きく分けて、 1．取引対象不動産の権利関係、2．取引対象不動産に係る法令上の制限、3．取引対象不動産の状態やその見込み、4．契約の条件 に関する事項とされている（詳細は必ず直接に法令（宅地建物取引業法第35条およびその関連法令）に当たって確認されたい。また、臨機に改正も予想されるので留意が必要である）。

重要事項説明は、不動産の特性や取引の形態に起因して取引当事者に不利益が発生することを防ぐための仕組みとされ、その適正な実施が強く求められている。