不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

財産権の移転その他の処分をなし、他人をして一定の目的に従いその財産の管理または処分をなさしめることをいう。 契約または遺言により自由に設定できる。ただし、信託を営利事業として営む場合にはさまざまな規制がある。

信託を構成するのは、特定の財産（信託財産）、財産を引き渡して管理・処分をなさしめる者（委託者）、それを委ねられる者（受託者）、その目的（信託目的）、そしてその目的に応じて成果を得る者（受益者）である。これによって、信託財産の所有権・管理処分権は受託者に帰属する一方、財産から生じる経済的な利益は受益者に帰属する。

信託の機能としては、受託者による有効な財産管理の実現（財産管理機能）、財産からの受益権の分離（転換機能）、財産が受委託者の財産から隔離・保護されること（倒産隔離機能）が重要である。また、受益者は委託者と別に存在する（もちろん委託者自身を受益者として指定してもよい）ため、信託契約の定めによって、受益する権利（信託受益権）を流通させることもできる。

委託者が自らを受益者として不動産を信託し、その後に受益権を分割して流通させれば、不動産の流動化・証券化が実現する。SPCに対応するのが受託者、SPCの発行する証券に対応するのが信託受益権証書であると考えればわかりやすい。実際にも、信託を活用した不動産の流動化・証券化の例は多い。

なお、信託の仕組みを定めた法律（信託法、1922（大正11）年制定）が、2006（平成18）年に制定以来初めて本格的に改正され、その活用の幅は大きく広がった。

金銭を金融商品等に変換し、あるいは事業に充当して利益を得る行為。株式、債券、不動産などを取得して配当等を受け取る方法、それらを売買して差額を得る方法、事業に出資する方法などがある。

例えば、「株式投資」または「不動産投資」は株式または不動産を金銭運用の対象とする投資、「投資信託」は投資利益を証券化した金融商品で信託のしくみを使うもの、「投資ファンド」は共同で投資するために集めた資金のことである。

投資は、費用とリスクを伴う。不動産投資を例にすれば、取引に伴って税（取引の内容に応じて、不動産取得税、印紙税、譲渡所得税、固定資産税など）や手数料を負担する必要があるほか、不動産価格の変動などによって賃貸料の減少や売却損が生じる恐れがある。

なお、経済学でも「投資」という用語を使うが、その意味は、一般的な意味とはまったく違うので注意が必要である。経済学でいう「投資」は、「消費」と対比した用語で、一定期間における実物資産の増加分（使われないで次の期に積み上がる資産）をいう。この場合、「投資」は事後的に「貯蓄」と等しくなる。

不動産投資信託のこと。「Real Estate Investment Trust」の頭文字を並べて「REIT」（リート）と呼ばれている。

不動産投資信託（リート）は、もともと1960年にアメリカで生まれた金融商品であるが、1990年代のアメリカで人気商品となり、2001年（平成13年）から日本でも発売されている。（詳しくは不動産投資信託へ）

非上場のREIT。

JREITと同様のしくみで組成される不動産投資ファンドであるが、取引所に上場せず、オープンエンドで運用される。非上場であることから、金融市場の動向に強く影響されることなく不動産評価を直接に反映した価格形成がなされ、投資リスクの分散効果が期待できる一方、換金性に乏しいこと、取引所等の規制が働かないことなどJREITとは異なる性質がある。

リスクを分散しつつ長期安定的に資金を運用するニーズに応えることができるとされ、主要な投資者は機関投資家である。