不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

物を賃貸借する場合の借主。例えば、賃貸住宅の借主（入居者）は賃借人である。この場合、入居者は、賃借人として賃貸人（貸主、大家）とのあいだで住宅を賃貸借する契約を締結し、賃借権に基づいて居住する。 賃借人は貸主に賃料を支払い、貸主は賃借人に契約の目的物を使用収益させる。賃貸住宅の場合は、賃料は家賃であり、目的物の使用収益とは住宅に居住することである。 住宅の賃貸借については、借地借家法や民法に特別の扱いが規定され、賃借人の安定的な居住が保護されている。例えば、登記しなくても住宅の引き渡しによって賃貸借の対抗力が生じること、貸主が賃貸借契約の更新を拒絶するときには正当な事由が必要であること、賃借人が付加した造作がある場合には、契約終了時に貸主に対して買取りを請求できること、賃借人は住宅を返還するときに原状回復の義務を負うが、使用収益による通常の損耗及び経年変化による損傷については回復義務はないことなどが定められている。  

ある目的物を有償で使用収益させること、あるいはそれを約する契約をいう（賃貸借契約）。 賃貸借契約の締結によって、貸主（賃貸人）は目的物を使用収益させること、目的物を修繕すること等の債務を、借主（賃借人）は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになる（従って双務契約である）。

民法では、あらゆる賃貸借契約について、 1．契約期間は最長でも50年を超えることができない、2．存続期間の定めがない場合にはいつでも解約の申し出ができる、3．賃貸人の承諾がない限り賃借人は賃借権の譲渡・転貸ができない、4．目的物が不動産の場合には賃借人は登記がない限り第三者に対抗できない 等と規定している。

しかしながら、不動産の賃貸借は通常は長期にわたり、また、居住の安定を確保するために賃借人を保護すべしという社会的な要請も強い。そこで、不動産の賃貸借については、民法の一般原則をそのまま適用せず、その特例として、 1．契約期間を延長し借地については最低30年とする、2．契約の更新を拒絶するには正当事由を必要とする、3．裁判所の許可による賃借権の譲渡を可能にする、4．登記がない場合にも一定の要件のもとで対抗力を認める 等の規定を適用することとされている（借地借家法。なお、契約期間等については、定期借地権など特別の契約について例外がある）。

賃借人が第三者にさらに賃貸することであるが、特に、住宅の管理を手がける事業者が賃貸住宅の所有者から住宅を一括して賃借し、それを入居者にさらに賃貸するという賃貸住宅経営の方法をいうことが多い。この場合、一括して賃借する事業者を、サブリース事業者または特定転貸事業者という。 賃貸住宅の所有者は、賃借人の募集、家賃の設定や改定、住宅の管理などの業務に責任を負うことなく賃貸料を得ることができるが、サブリース事業者とのリスク分担や空室の取扱いなどについて明確にしておく必要がある。 また、サブリース事業者は、事業の実施に当たって、賃貸住宅管理業法が定める規制を遵守しなければならない（2020年12月施行）。例えば、所有者と賃貸借契約を締結する前に家賃、契約期間等（重要事項）を記載した書面を交付しなければならないほか、誇大広告の禁止、故意に事実を告げずまたは不実を告げる行為の禁止などが課せられている。

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

賃借人が第三者にさらに賃貸することであるが、特に、住宅の管理を手がける事業者が賃貸住宅の所有者から住宅を一括して賃借し、それを入居者にさらに賃貸するという賃貸住宅経営の方法をいうことが多い。この場合、一括して賃借する事業者を、サブリース事業者または特定転貸事業者という。 賃貸住宅の所有者は、賃借人の募集、家賃の設定や改定、住宅の管理などの業務に責任を負うことなく賃貸料を得ることができるが、サブリース事業者とのリスク分担や空室の取扱いなどについて明確にしておく必要がある。 また、サブリース事業者は、事業の実施に当たって、賃貸住宅管理業法が定める規制を遵守しなければならない（2020年12月施行）。例えば、所有者と賃貸借契約を締結する前に家賃、契約期間等（重要事項）を記載した書面を交付しなければならないほか、誇大広告の禁止、故意に事実を告げずまたは不実を告げる行為の禁止などが課せられている。

不動産を賃貸する事業をいう。

賃貸する不動産は、住宅、事務所ビル、店舗など多様であるが、賃貸料を収益源とすることは共通である。

賃貸経営に当たっては、賃借人の募集や交渉・契約、賃貸料の徴収・管理、賃貸不動産の維持管理などの業務を実施しなければならない。

賃貸経営を行なうことについては特別の資格は必要ない。しかし、賃貸経営を支援する事業のうち、賃借人の斡旋など賃貸借を媒介する事業や代理する事業については、宅地建物取引業の許可が必要である。

不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。

その仕組みは、大まかには3つの段階によって構成される。 1．流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者（オリジネーター）から不動産が切り離され、不動産そのものの価値（収益力・リスク等）が明確になる。 2．SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益（インカムゲインとキャピタルゲイン）を裏づけとして証券（出資口・信託受益権等）を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。 3．証券を流通させる。 これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。

このとき、それぞれの段階で仕組みを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、1．の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、2．の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、3．の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。

不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。

不動産の証券化において、証券化の対象となる不動産、不動産信託受益権、不動産担保債権などを証券の発行に当たるSPC等に譲渡する者。原資産保有者、資産譲渡人ともいわれる。

証券化をスタートさせる役割を担うが、資産を譲渡したオリジネーターは資金を調達できるのである。また、オリジネーターは、証券化を推進する者と同一の場合もあるし、いったん不動産を譲渡したうえで、改めて同じ不動産を賃借することもある。

法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいう。 物を全面的に、排他的に支配する権利であって、時効により消滅することはない。その円満な行使が妨げられたときには、返還、妨害排除、妨害予防などの請求をすることができる。
近代市民社会の成立を支える経済的な基盤の一つは、「所有権の絶対性」であるといわれている。だが逆に、「所有権は義務を負う」とも考えられており、その絶対性は理念的なものに過ぎない。

土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶとされている。その一方で、隣接する土地との関係により権利が制限・拡張されることがあり、また、都市計画などの公共の必要による制限を受ける。さらには、私有財産は、正当な補償の下に公共のために用いることが認められており（土地収用はその例である）、これも所有権に対する制約の一つである。

財産権の移転その他の処分をなし、他人をして一定の目的に従いその財産の管理または処分をなさしめることをいう。 契約または遺言により自由に設定できる。ただし、信託を営利事業として営む場合にはさまざまな規制がある。

信託を構成するのは、特定の財産（信託財産）、財産を引き渡して管理・処分をなさしめる者（委託者）、それを委ねられる者（受託者）、その目的（信託目的）、そしてその目的に応じて成果を得る者（受益者）である。これによって、信託財産の所有権・管理処分権は受託者に帰属する一方、財産から生じる経済的な利益は受益者に帰属する。

信託の機能としては、受託者による有効な財産管理の実現（財産管理機能）、財産からの受益権の分離（転換機能）、財産が受委託者の財産から隔離・保護されること（倒産隔離機能）が重要である。また、受益者は委託者と別に存在する（もちろん委託者自身を受益者として指定してもよい）ため、信託契約の定めによって、受益する権利（信託受益権）を流通させることもできる。

委託者が自らを受益者として不動産を信託し、その後に受益権を分割して流通させれば、不動産の流動化・証券化が実現する。SPCに対応するのが受託者、SPCの発行する証券に対応するのが信託受益権証書であると考えればわかりやすい。実際にも、信託を活用した不動産の流動化・証券化の例は多い。

なお、信託の仕組みを定めた法律（信託法、1922（大正11）年制定）が、2006（平成18）年に制定以来初めて本格的に改正され、その活用の幅は大きく広がった。

特定の資産を裏付けとした有価証券を発行するためだけに設立された法人で、「資産の流動化に関する法律」にもとづいて設立される特別な社団をいう。 SPC（Special Purpose Company）の中に包括され、TMKと略称されることもある。不動産の証券化などのために活用される一種のペーパーカンパニーであり、資産処分とともに解散される。

その重要な機能は、証券化の対象になる資産を独立させ、責任を資産価値の範囲内に限定すること（倒産隔離機能）、および、投資家への二重課税を回避するための器となること（導管体機能）である。資産の管理運用などの具体的業務は、一定の要件を備えた会社等に委託される。

なお、資産の流動化に関する法律では、資産流動化の方法として、特定目的会社を用いる場合のほか、特定目的信託を用いる場合を規定している。