不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

自然的社会的諸条件からみて一体的な日常生活圏を構成していると認められる集落およびその周辺の農用地等を含む一定の地域をいう。地域再生法の規定による地域で、その区域は地域再生土地利用計画において定められる。

集落生活圏の区域内において、
１）その立地を誘導すべきとされる集落福利等施設（住民の共同の福祉・利便のため必要な施設または就業の機会の創出に資する施設）整備のための開発行為、建築物の新築等
２）地域再生拠点区域内における土地の区画形質の変更、建築物の新築等の行為

を行なおうとする者は、着手する30日前までに市町村長に届けなければならないとされている。

この届出義務は法令上の制限であり、宅地建物取引業法の重要事項説明の対象となっている。

地域経済の活性化、地域における雇用機会の創出など地域の活力の再生を総合的、効果的に推進するための法律をいう。2005（平成17）年に制定された。

地域再生は、地方公共団体の自主的、自立的な取り組みによって行なうとされ、そのための次のような措置が定められている。

1）地方公共団体による地域再生計画の作成とその認定
この計画には、計画区域、計画期間、道路等の整備事業、雇用機会創出等のための事業に対する金融、特定政策課題の解決のための事業、集落生活圏における地域再生拠点の形成等のための事業などが記載される。
2）認定地域再生計画に基づく事業に対する支援措置
地域再生計画に基づく事業に対して、地域再生基盤強化交付金の交付等、地域再生支援利子補給金等の支給、特定地域再生事業に係る課税の特例、地方債の特例などを講じる。
3）地域再生土地利用計画の作成等
地域再生土地利用計画には、集落生活圏の区域、地域再生拠点区域、誘導施設等を定め、地域再生拠点の形成、農用地等の保全と農業上の効率的かつ総合的な利用を図るための規制など講じる。
4）地域再生推進法人の指定
地方公共団体の長がNPO法人、一般社団法人等を指定し、その法人は、地域再生を図るために行なう事業のための土地の取得・管理・譲渡、事業への参加などの業務を実施する。
5）その他（地域農林水産業振興施設整備計画の作成など）  

都市計画法における開発許可の対象となる宅地造成等のこと。

1．趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために開発許可の制度を設けているが、その開発許可の対象となるのが、「土地の区画形質の変更」である。
「土地の区画形質の変更」とは、宅地造成だけでなく、道路の新設などを伴う土地区画の変更、農地から宅地への変更などを含む広い概念である。ただし、建築確認をうけた建築工事に伴って掘削や基礎打ちをすることは含まれない。

2．具体的な内容
「土地の区画形質の変更」の具体的な運用は、各自治体の条例などで定められているが、一般的には「土地の区画形質の変更」には次の3種類の行為が含まれると解釈されている。
1）土地の「区画」の変更
土地の区画を形成する公共施設（道路・水路など）を新設・廃止・移動することにより、土地の「区画」を変更すること。
2）土地の「形」の変更
土地の盛り土・切り土により、土地の形状を変更すること。
3）土地の「質」の変更
宅地以外の土地（農地・山林など）を、宅地にすること。

単に土地登記簿上で土地を合筆もしくは分筆することは、 「土地の区画形質の変更」には含まれない。また、建築工事と一体と認められる基礎打ちおよび土地の掘削も「土地の区画形質の変更」には含まれない。

「土地の区画形質の変更」の具体的な運用は、各自治体の「開発指導要綱」で定められている場合が多い。また各自治体の条例で定める場合もある。

建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している（建築基準法第2条第1号）。

これによれば建築物とは、およそ次のようなものである。
1．屋根と柱または壁を有するもの
2．上記に付属する門や塀
3．以上のものに設けられる建築設備

上記1．は、「屋根＋柱」「屋根＋壁」「屋根＋壁＋柱」のどれでも建築物になるという意味である。
なお、地下街に設ける店舗、高架下に設ける店舗も「建築物」に含まれる。

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。

この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。 また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書という。

重要事項説明を必要とするのは、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、および不動産取引を代理・媒介する場合であり、その説明は、売買契約や賃貸借契約を締結するよりも前に行なわなければならない。また、説明に当たるのは宅地建物取引士でなければならず、さらには、説明する重要事項をすべて書面に記載し、取引当事者にその書面（重要事項説明書）を交付する必要がある（相手方の同意を得たうえで電磁的方法で書面を交付し、IT（インターネット等）を用いた説明を行なうこともできる）。

説明を要する事項は、売買か賃貸かなどの取引内容に応じて異なるが、大きく分けて、 1．取引対象不動産の権利関係、2．取引対象不動産に係る法令上の制限、3．取引対象不動産の状態やその見込み、4．契約の条件 に関する事項とされている（詳細は必ず直接に法令（宅地建物取引業法第35条およびその関連法令）に当たって確認されたい。また、臨機に改正も予想されるので留意が必要である）。

重要事項説明は、不動産の特性や取引の形態に起因して取引当事者に不利益が発生することを防ぐための仕組みとされ、その適正な実施が強く求められている。