不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

登記所の登記官が決定した土地の主な用途のこと。 土地登記簿の最初の部分（表題部という）には、土地の所在、地番、地目、地積（土地面積）が記載されている。 地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の23種類に限定されている。 田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、
墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、
堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地  

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

居住に供されているまたは供されたことのある住宅。「中古住宅」も同義。これに対して、まだ人の居住の用に供したことのない住宅（建築工事完了日から１年を経過したものを除く）が「新築住宅」である 既存住宅に関しては、その品質確保や流通の円滑化に資するため、既存住宅品質表示、既存住宅状況調査、既存住宅売買瑕疵保険などのしくみが整備されている。

既存住宅を対象に、構造の安全性や劣化の状況を把握するために行なう検査・調査をいう。日本語の「住宅」と英語のInspection（検査）を組み合わせた造語である。

住宅インスペクションは、目視等を中心とした現況把握のための検査、耐震診断等の破壊調査を含めた詳細な調査、性能向上等のための調査など、目的に応じて異なった内容で実施される。

既存住宅の売買に当たっては、現況把握のための検査が実施されるが、そのためのガイドラインとして「既存住宅インスペクション・ガイドライン」（2013年、国土交通省）が公表されている。同ガイドラインの概要は次のとおりである。

1）インスペクションは、検査対象部位について、目視、計測を中心とした非破壊による検査を基本にして、構造耐力上の安全性、雨漏り・水漏れ、設備配管の日常生活上支障のある劣化等の劣化事象を把握する方法で行なう。
2）業務の受託時に契約内容等を検査の依頼人に説明し、検査結果を書面で依頼人に提出する。
3）検査を行なう者は、住宅の建築や劣化・不具合等に関する知識、検査の実施方法や判定に関する知識と経験が求められ、住宅の建築に関する一定の資格を有していることや実務経験を有していることが一つの目安になる。
4）公正な業務実施のために、客観性・中立性の確保（例えば、自らが売主となる住宅についてはインスペクション業務を実施しないなど）、守秘義務などを遵守する。

また、建物状況調査における人材育成等による検査の質の確保・向上等を進めるため、「既存住宅状況調査方法基準」（2017年、国土交通省）が定められ、それに従ってインスペクションを実施するための「既存住宅状況調査技術者講習」が制度化された。

同基準は、既存住宅状況調査は既存住宅状況調査技術者講習を終了した建築士が行なうこと、調査は、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に係る調査として、調査対象住宅の構造に応じて規定する劣化事象等をそれぞれ定める方法により調査することなどを定めている。

なお、宅地建物取引業法に基づき、宅建業者は、1）既存住宅の媒介契約に当たって交付する書面に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載しなければならず、2）重要事項説明に当たって、建物状況調査に実施の有無及びその結果の概要を説明しなければならないとされているが（2018年４月１日から適用）、この場合の建物状況調査は、建築士又は国土交通大臣が定める講習を終了した者が実施する者に限定されている。

不動産の売買契約において、不動産を売る人（または法人）を「売主」という。

また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。

この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者（または不動産を転売する権限を有する者）のことである。

売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が売主に対して、目的物の補修、代替物の引渡し又は不足分の引渡しを請求すること。「追完」とは、法的に効力が未確定な行為についてあとから行為を有効にすることである。

追完を請求する権利は、債務不履行に対して行使する請求権のひとつである。

追完請求をするためには、原則として、不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならない。また、売主は、この請求に対して、買主に不相当な負担を課さない範囲で請求とは異なる方法で義務履行を追完することができる。

このルールは、民法（債権関係）改正（施行は2020年４月１日から）によって明確化された。

売買契約の履行において、引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が売主に対して、代金の減額を請求すること。

代金の減額を請求する権利は、契約不適合を原因とする債務不履行に対する請求権のひとつである。

代金減額請求は、まずは履行の追完を催告し、追完されないときに行なうことができる。もっとも、催告しても追完を受ける見込みがない場合などは、催告なしに減額請求することができるとされる。

代金減額請求をするためには、原則として、不適合を知った時から一年以内に不適合である旨を通知しなければならない。

このルールは、民法（債権関係）改正（施行は2020年４月１日から）によって明確化された。

請負契約の履行において、引き渡された仕事の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、注文者が請負人に対して、報酬（代金）の減額を請求すること。

報酬（代金）の減額を請求する権利は、契約不適合を原因とする債務不履行に対する請求権のひとつである。

報酬（代金）減額請求は、まずは履行の追完を催告し、追完されないときに行なうことができる。もっとも、催告しても追完を受ける見込みがない場合などは、催告なしに減額請求することができるとされる。

報酬（代金）減額請求をするためには、原則として、不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならない。また、注文者は、与えた指図等によって生じた不適合を理由に報酬（代金）減額請求することはできない。

このルールは、民法（債権関係）改正（施行は2020年４月１日から）によって明確化された。

違法行為によって損害が生じた場合に、その損害を填補することをいう。

債務不履行や不法行為などの違法な事実があり、その事実と損害の発生とに因果関係があれば損害賠償義務を負うことになる。その損害は、財産的か精神的かを問わず、積極的（実際に発生した損害）か消極的（逸失利益など）かも問わず填補の対象となる。
ただし、その範囲は、通常生ずべき損害とされ、当事者に予見可能性がない損害は対象とはならない（相当因果関係、因果の連鎖は無限に続くため、予見可能性の範囲に留めるという趣旨）。

損害賠償は原則として金銭でなされる。また、損害を受けた者に過失があるときは賠償額は減額され（過失相殺）、損害と同時に利益もあれば賠償額から控除される（損益相殺）。

なお、同じように損害の填補であっても、適法な行為（公権力の行使）によって生じた不利益に対する填補は、「損失補償」といわれて区別される。