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最終更新日：2024/7/3

眺望

ちょうぼう

遠くを見渡した眺め、あるいは見晴らしであるが、豊かな自然風景やまち並み風景など、良好な眺望は一定の社会的・経済的価値を持ち、不動産取引にとっても重要なものと考えられる。特にタワーマンションやタワーオフィスなど、高層建築物にとって眺望が大きな価値を持つため、大規模な不動産開発にとって、眺望の持つ意味はますます重要になってきている。

この眺望に、法的な利益を認められるか、眺望権として行使できるかが問題となる。

例えば日照権は、人の心身の健康に直接関わることが認められているため、建築基準法における日影規制や斜線制限で保護されているなど、法的に保護されるべき地位が確立している。それに比べると眺望権は、特別法による根拠を持たないため、仮にある土地所有者の建築行為が他者の眺望の利益を侵害したとしても、都市計画等の規制を遵守した上で行なう建築行為であれば、土地の所有権に基づく行為として優先されることになり、原則として眺望権を保護することは困難である。

しかし、その眺望の利益が社会的に認められるほどの重要性を持っていることや、眺望権の侵害が受忍限度を超えていること、眺望の利益を侵害する側に何らかの違法性がある場合等に、裁判又は事実上の対応として損害賠償請求や契約解除が可能となった事例がある。

また、眺望は、宅地建物取引業法第35条の重要事項説明の対象ではないが、マンション等の不動産購入の動機のひとつでもあるため、購入後に他者の建築行為により眺望が侵害され、売主である不動産業者等とトラブルになるケースもある。事前に十分に説明しているかどうか、近い将来眺望が阻害されるような建築行為があることを業者側が知っていたかどうかなどが後に問題となり、損害賠償や売買契約の解除などが認められたこともある。

 

-- 本文のリンク用語の解説 --

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

タワーマンション

超高層の集合住宅をいう。そのかたちが塔（タワー）に似ていることから名づけられたが、タワーマンションは和製英語である。

タワーマンションとされる高さの目安としては、建築基準法において構造耐力に関する区分が規定されている60m以上とするのが一般的であるが、20階以上、100m以上などの説もあり、厳密な定義は無い。 @font-face { font-family: "ＭＳ 明朝"; }@font-face { font-family: "Century"; }@font-face { font-family: "Century"; }@font-face { font-family: "Times"; }@font-face { font-family: "ヒラギノ明朝 ProN W3"; }@font-face { font-family: "@ＭＳ 明朝"; }@font-face { font-family: "@ヒラギノ明朝 ProN W3"; }p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal { margin: 0mm 0mm 0.0001pt; text-align: justify; font-size: 12pt; font-family: "Times","serif"; }.MsoChpDefault { font-size: 10pt; font-family: "Century","serif"; }div.WordSection1 {

建築基準法

国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低の基準を定めた法律。市街地建築物法（1919（大正8）年制定）に代わって1950（昭和25）年に制定され、建築に関する一般法であるとともに、都市計画法と連係して都市計画の基本を定める役割を担う。

遵守すべき基準として、個々の建築物の構造基準（単体規定、具体的な技術基準は政省令等で詳細に定められている）と、都市計画とリンクしながら、都市計画区域内の建物用途、建ぺい率、容積率、建物の高さなどを規制する基準（集団規定）とが定められている。また、これらの基準を適用しその遵守を確保するため、建築主事等が建築計画の法令適合性を確認する仕組み（建築確認）や違反建築物等を取り締まるための制度などが規定されている。

その法律的な性格の特徴は、警察的な機能を担うことであり、建築基準法による規制を「建築警察」ということがある。

日影規制

建築物に対する斜線制限の一つで、日影の量を一定以下にするよう建築物の高さを制限することをいう。 日影の量は、冬至日において建築物が8時から16時（北海道の区域内においては9時から15時）までの間に発生する時間で規制され、敷地境界から5m・10mの測定ラインを設定して（ラインは地盤から一定の高さに設定する）、そのラインを越えて一定時間以上の日影を生じさせないようにしなければならないとしている。

具体的な規制基準（規制対象となる建築物、日影を生じてはならない時間数、測定すべき地盤からの高さ）は条例で定めるとされているが、用途地域の種類や建物の階層等によって異なる。日影規制に適合するには、建築物の高さが一定の斜線内に収まるようにしなければならない。

（右図は、日影規制の考え方を示す図である。5mラインでは4時間以上、10mラインでは2.5時間以上、日影を生じてはならないという規制がある場合に、この建築物の高さはその基準を満たしている。なお、図中の「日影線」は、冬至日にそれぞれの時間以上の間、日影を生じる境界を示す）

斜線制限

建築物の各部分の高さに関する制限をいう。 通風、採光等を確保し、良好な環境を保つことを目的とした制限で、建築物を横から見たとき、空間を斜線で切り取ったように制限されることから斜線制限と呼ばれる。

斜線制限には、道路高さ制限、隣地高さ制限、北側高さ制限、日影規制がある。 1．道路高さ制限は、前面道路の反対側境界線を起点とする一定勾配の斜線の範囲内に、 2．隣地高さ制限は、隣地境界線から一定以上の高さを起点とする一定勾配の斜線の範囲内に、 3．北側高さ制限は、北側隣地（道路）境界線上の一定の高さを起点とする一定勾配の斜線の範囲内に、 4．日影規制は、敷地境界から一定の距離を設定してそのラインを越えて一定以上の日影を生じさせないように、 それぞれ建築物の高さを収めなければならないとされている。

制限される高さの具体的な算出方法は、用途地域の指定などの都市計画の状態等によって異なる。

都市計画

土地利用、都市施設の整備、市街地開発事業に関する計画であって、都市計画の決定手続により定められた計画のこと（都市計画法第4条第1号）。
具体的には都市計画とは次の1．から11．のことである。

1．都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（都市計画法第6条の2）
2．都市再開発方針等（同法第7条の2）
3．区域区分（同法第7条）
4．地域地区（同法第8条）
5．促進区域（同法第10条の2）
6．遊休土地転換利用促進地区（同法第10条の3）
7．被災市街地復興推進地域（同法第10条の4）
8．都市施設（同法第11条）
9．市街地開発事業（同法第12条）
10．市街地開発事業等予定区域（同法第12条の2）
11．地区計画等（同法第12条の4） 注：
・上記1．から11．の都市計画は、都市計画区域で定めることとされている。ただし上記8．の都市施設については特に必要がある場合には、都市計画区域の外で定めることができる（同法第11条第1項）。
・上記4．の地域地区は「用途地域」「特別用途地区」「高度地区」「高度利用地区」「特定街区」「防火地域」「準防火地域」「美観地区」「風致地区」「特定用途制限地域」「高層住居誘導地区」などの多様な地域・地区・街区の総称である。
・上記1．から11．の都市計画は都道府県または市町村が定める（詳しくは都市計画の決定主体へ）。

損害賠償

違法行為によって損害が生じた場合に、その損害を填補することをいう。

債務不履行や不法行為などの違法な事実があり、その事実と損害の発生とに因果関係があれば損害賠償義務を負うことになる。その損害は、財産的か精神的かを問わず、積極的（実際に発生した損害）か消極的（逸失利益など）かも問わず填補の対象となる。
ただし、その範囲は、通常生ずべき損害とされ、当事者に予見可能性がない損害は対象とはならない（相当因果関係、因果の連鎖は無限に続くため、予見可能性の範囲に留めるという趣旨）。

損害賠償は原則として金銭でなされる。また、損害を受けた者に過失があるときは賠償額は減額され（過失相殺）、損害と同時に利益もあれば賠償額から控除される（損益相殺）。

なお、同じように損害の填補であっても、適法な行為（公権力の行使）によって生じた不利益に対する填補は、「損失補償」といわれて区別される。

契約の解除

契約締結時にさかのぼって契約を解消すること。

ただし、賃貸借契約のように継続的な契約の場合には、契約の効果は将来に向かってのみ解消するため、解約ということが多い。

その方法は、大きく、当事者の片方が一方的に契約を解除する場合と契約の当事者で話し合って契約をなかったことにする場合（合意解除）に分かれる。前者はさらに、法律の規定によって解除する権限が発生するもの（法定解除）と、契約などで定めた条件に従って発生するもの（約定解除）の２種類がある。

法定解除ができるのは、相手方に履行遅滞や履行不能のような債務不履行があった場合と、売買契約における契約不適合責任にもとづいて解除する場合である。また、約定解除には、解約金を支払っていつでも解約できると定めた場合（解約手付）、期間内に建物を建築しないときには買い戻す約束をした場合（買戻特約）などのケースがある。

宅地建物取引業法

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。

この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

重要事項説明

宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。 また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書という。

重要事項説明を必要とするのは、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、および不動産取引を代理・媒介する場合であり、その説明は、売買契約や賃貸借契約を締結するよりも前に行なわなければならない。また、説明に当たるのは宅地建物取引士でなければならず、さらには、説明する重要事項をすべて書面に記載し、取引当事者にその書面（重要事項説明書）を交付する必要がある（相手方の同意を得たうえで電磁的方法で書面を交付し、IT（インターネット等）を用いた説明を行なうこともできる）。

説明を要する事項は、売買か賃貸かなどの取引内容に応じて異なるが、大きく分けて、 1．取引対象不動産の権利関係、2．取引対象不動産に係る法令上の制限、3．取引対象不動産の状態やその見込み、4．契約の条件 に関する事項とされている（詳細は必ず直接に法令（宅地建物取引業法第35条およびその関連法令）に当たって確認されたい。また、臨機に改正も予想されるので留意が必要である）。

重要事項説明は、不動産の特性や取引の形態に起因して取引当事者に不利益が発生することを防ぐための仕組みとされ、その適正な実施が強く求められている。

マンション

日本におけるマンションは、一般的には、鉄骨コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で、3階建て以上の分譲共同住宅・賃貸共同住宅を指している。ただし、賃貸共同住宅の場合にはPC造・重量鉄骨造であっても、マンションと呼ばれることがある。

本来、マンションは英語では「大邸宅」を指す。日本におけるマンションは、欧米では「アパートメント」と呼ばれている。

売主

不動産の売買契約において、不動産を売る人（または法人）を「売主」という。

また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。

この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者（または不動産を転売する権限を有する者）のことである。

売買契約

当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のこと（民法第555条）。

売買契約は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する（財産が引き渡されたときに成立するのではない）。
また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。
さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない（金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう）。

当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。