不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

市街地を面的に整備するために、土地の区画形質の変更や公共施設の整備を行なう事業の一つで、土地区画整理法に従って実施されるものをいう。

この事業の実施によって、例えば、不整形な土地や袋地が解消され、道路や公園が整備されることとなる。

土地区画整理事業の特徴は、 1．権利変換による土地の交換・分合（換地）という手法を採用すること
2．新たに必要となる公共用地を土地所有者が平等に提供するという仕組み（減歩）によって生み出すこと である。 また、事業によって宅地の評価が増価するが、その一部を事業に充てるという受益者負担の考え方が取り入れられていることも大きな特徴である。

日本においては、農地から市街地への土地利用の計画的な転換、大震災後の市街地復興、街路網の整備などの手法として多用されてきた。

都市計画で定められた市街地開発事業の一つで、市街地の合理的で高度な利用と都市機能の更新を目的として実施される事業をいう。

既成市街地において、細分化されていた敷地の統合・共同化、共同建築物の建設、公共施設の整備などを行なうことにより、都市空間の高度な利用を実現する役割を担う。

事業の方法は、第一種市街地再開発事業と第二種市街地再開発事業の2つがある。

第一種市街地再開発事業は、従前の権利を、原則として事業により新たに建設された共同建築物に対する相応の権利に変換する方法（権利変換方式）で行なわれる。このようにして与えられた建物に対する権利を「権利床」という。

一方、第二種市街地再開発事業は、第一種市街地再開発事業よりも緊急性が大きいと認められる場合に実施される。施行区域内の土地・建物等を事業施行者がいったんすべて買収し（最終的には収用できる）、買収によって権利を失う者は、希望により、事業によって新たに建設される建物に対する相応の権利を得る方法（管理処分方式）で行なわれる。

いずれの方法によっても、既成市街地における輻輳（ふくそう）したさまざまな権利を建物に対する権利へと変えるという権利調整が必要となる。

また、事業に要する資金は、原則として新たに建設する建物の処分によって賄うことになる。

なお、事業の仕組みは、「都市再開発法」に規定されている。

土地区画整理事業において、正式な換地に先立って行なわれる換地をいう。

土地区画整理事業では、事業によって、区画を変更する前の宅地（従前の宅地）から区画を変更した後の宅地（新しい宅地）へと所有権が変更されるが（これを「換地」という）、その時期は、土地区画整理事業を行なう区域のすべてについて必要な工事が完了した時点とするのが原則である。しかし、工事に長期間を要することが多いため、工事が先に完成した地区において、仮に換地を定めて土地の利用を認めることがある。このようにして仮に換地を定めるのが仮換地である。また、仮換地された土地そのものを仮換地ということもある。

「仮換地」された宅地は、将来、そのまま正式に換地されるのが原則である。

土地区画整理事業において、事業施行地区内の土地や土地に関する権利が、事業施行後にどのような姿となるかを定める計画をいう。

換地計画では、原則的には、事業前の各宅地に対して、事業によって整備された換地をそれぞれ交付するように定める。そのほか、換地に当たっての不均衡に対応するための金銭（清算金）の徴収・交付、公共用地の帰属、事業費に充てるための保留地などについても定められる。

換地計画において換地を定める場合には、原則として、換地および従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならないとされている（照応原則）。また、換地計画を定めようとする場合には、2週間公衆の縦覧に供するなどの手続きが必要である。

換地計画の効果は、工事が完了した後になされる換地処分によって生じるのが原則である。従って、事業完了前に換地予定地を利用する場合には、その土地を仮換地に指定して利用することとなる。

土地区画整理事業によって行なう土地の所有権の変更をいう。

土地区画整理事業においては、土地の区画についてその位置等を変更する必要があるが、そのために行なわれる、区画を変更する前の宅地（従前の宅地）から区画を変更した後の宅地（新しい宅地）への土地の所有権の変更手続が「換地」である。

宅地所有者から見れば、いったん従来の宅地を失い、それと同時に新しい宅地を与えられるということである。また、こうして宅地所有者に与えられる新しい宅地そのものを「換地」と呼ぶこともある。

土地を使用収益する権利を有する者。土地の所有者、地上権者、賃貸借権者などは地権者である。一方、土地に対する抵当権者などは地権者ではない。

老朽化した木造の建築物が密集し、細街路が多くてオープンスぺースが少なく、地震や火災が発生した場合には、延焼の防止や円滑な避難が困難になる市街地。 密集市街地であるかどうかの厳密な判定は難しいが、国土交通省の「地震時等に著しく危険な密集市街地」の調査（2012年）では、住宅の密度、不燃化領域の割合などによって評価した「延焼の危険性」と、街路形状、建物の耐震・防火性能などによって評価した「避難の困難性」に基づいて判定されている。 密集市街地の危険性を軽減するために、建物の耐震化・不燃化、街路やオープンスペースの整備、延焼遮断帯の形成などが進められている。