一物四価
いちぶつよんか
不動産用語として用いられる場合は、「一物」とは土地のことであり、「四価」とは、
1.実勢価格
2.地価公示法により公表された公示地価
3.国税庁が公示する路線価
4.地方公共団体が定める固定資産税評価額
のことである。
それぞれの場面や政策目的によって異なる「地価」が存在し、これが実際の取引場面の価格である実勢価格と乖離していることを表し、本来一物一価であるべきという原則論の立場から、土地制度を批判するときによく用いられてきた。
一般の不動産購入者にとって分かりにくく、所有者にとっても、自ら所有する土地の価格を知るために官署に赴かねばならないなどの複雑さに加えて、市場における価格決定システムの透明性や信頼性を阻害し、地価問題・土地問題・バブル発生の要因のひとつとして取り上げられるなど、土地市場の歪み、適正な価格調整や円滑な取引が行なわれていないことの一因とされてきた。
実勢価格
実際の取引価格や、その取引が複数累積されたことにより形成される相場の価格のことをいうが、不動産における実勢価格は、概念上のものであって実在しないという特色があり、種々の議論がある。
第一に、実際の取引による価格が必ずしも公表され、それが複数あって信頼される統計となっているわけではない。
第二に、不動産は、個別性が高く、株や原材料、商品のように同一のものが大量に取引されるということがない。個々の取引を通じて個々の価格が形成されるのであり、成立した価格をもって実勢価格と考えることはできても、その価格が類似の取引に適用できる一般性・汎用性があるかというとそうではない。これらが実勢価格が実在しないという理由であるが、一方で、国土交通省発表の地価公示や都道府県地価調査、国税庁が主に相続税徴収のために公表している路線価、地方公共団体の固定資産税評価額など、公的機関がそれぞれの目的で公表する不動産の価格が存在し、これらのいわば公定価格との対比で、取引価格のおおむねの水準を実勢価格と呼び、または、これらの公定価格から実勢価格を推測するということが行なわれている。
指定流通機構はレインズの取引データに基づく成約情報の公表をしており、これにより、ある程度の相場や趨勢を地域別に把握することが可能である。
地価公示
最も代表的な土地評価である地価公示は、地価公示法にもとづき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公表する土地評価である。
地価公示では全国で選定された2万6,000地点（令和5年）の「標準地」について、毎年1月1日時点を基準日として各標準地につき2名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を土地鑑定委員会が判定し、毎年3月下旬に公示する。この公示された価格を「公示地価」という。
地価公示によって評価された公示地価は、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。
◆関連サイト：
「国土交通省地価公示／都道府県地価調査」
公示地価
地価公示により公示された「標準地」の価格のこと。
もっとも代表的な土地評価である地価公示は、地価公示法にもとづき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公表する土地評価である。
地価公示では、全国で選定された2万6,000地点の「標準地」について、毎年1月1日時点を基準日として各標準地につき2名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を土地鑑定委員会が判定し、毎年3月下旬に公示する。この公示された価格を「公示地価」という。
地価公示によって評価された公示地価は、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。
◆関連サイト：
「国土交通省地価公示／都道府県地価調査」
路線価
宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（公衆が通行する道路のこと）について、その路線に面する宅地の1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で表示したものを「路線価」という。
宅地の価格水準が基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想にもとづいて、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものと考えることができる。
公的な土地評価では、相続財産評価および固定資産税評価においてこの路線価が使用されている。
相続財産評価では市街地の宅地については路線ごとに「路線価」を定め、この路線価を基準として各種の補正率を適用し、宅地の財産評価を行なう。
この相続財産評価の路線価は、地価公示価格・売買実例価額・鑑定評価額・精通者意見価格などを参考として各国税局の局長が評定する。評定の基礎となる「標準宅地」としては全国で約40万地点が定められている。
この相続財産評価の路線価は、毎年1月1日を評価時点として評定され、毎年7、8月ごろに一般に公開されている。
なお、相続財産評価の路線価は、1992（平成4）年以降は地価公示の8割程度となるように評定されている。
◆関連サイト：
「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のことである。
この固定資産税評価額は、毎年度の初めに市町村から送付されてくる固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されている。
また、毎年の一定期間内において所有者等は、固定資産課税台帳を市町村の窓口で縦覧して、固定資産税評価額を確認することができる（詳しくは固定資産課税台帳の縦覧制度へ）。
なお、土地・家屋の固定資産税評価額については3年に1度「評価替え」が実施されており、この評価替えの年度を「基準年度」という。
この固定資産税評価額は、基準年度の評価額が次年度および次々年度にそのまま引き継がれるのが原則である。
ただし、次の1．または2．の事情等があるときは、基準年度以外の年度であっても、土地の固定資産税評価額を変更するものとされている。
1．分筆、合筆、地目の変更により土地の区画・形質が変化したこと
2．著しい地価の下落があったこと
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