不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

金融機関が住宅ローンの借り手に対して有する債権（貸金返還請求権）を、小口の証券に分割し、それを債券市場で売却することにより資金を回収すること。これにより、金融機関は、長期にわたるローンの返済を待たずに資金を回収することができる。

一方、債券を購入する機関投資家から見れば、住宅ローンは、担保として住宅に抵当が付されていることなどにより安全性がある一方、国債等に比べればリスクプレミアムからある程度高い利回りが期待できるというメリットがある。

日本では、一般住宅取得者向けに政策融資を行なっていた住宅金融公庫が廃止され、後継組織として2007（平成19）年に設立された（独）住宅金融支援機構が、「証券化支援業務」として、民間金融機関から住宅ローン債権を買い取り、それを「住宅ローンを担保としたいわゆる資産担保証券（MBS）」として債券市場で売却する形で、固定金利型の住宅ローン「フラット35」を商品化している。「フラット35」には上記の「買取型」のほかに、機構が住宅融資保険等により民間金融機関の資金調達を支援する「保証型」が存在する。

米国では、所得が不安定な者への変動金利ローンなどを証券化し、それを機関投資家が大量に購入したことから、デフォルトの連鎖が起こる「サブプライムローン問題」が発生した。