不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

借地権および建物の賃貸借契約などに関して特別の定めをする法律で、民法の特別法である。1991年公布、92年8月1日から施行されている。

従前の借地法、借家法を統合したほか、定期借地権等の規定が創設された。借地借家法では、借地権の存続期間や効力等、建物の賃貸借契約の更新や効力等について、借地権者や建物の賃借人に不利にならないよう一定の制限が定められている。

ある目的物を有償で使用収益させること、あるいはそれを約する契約をいう（賃貸借契約）。 賃貸借契約の締結によって、貸主（賃貸人）は目的物を使用収益させること、目的物を修繕すること等の債務を、借主（賃借人）は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになる（従って双務契約である）。

民法では、あらゆる賃貸借契約について、 1．契約期間は最長でも50年を超えることができない、2．存続期間の定めがない場合にはいつでも解約の申し出ができる、3．賃貸人の承諾がない限り賃借人は賃借権の譲渡・転貸ができない、4．目的物が不動産の場合には賃借人は登記がない限り第三者に対抗できない 等と規定している。

しかしながら、不動産の賃貸借は通常は長期にわたり、また、居住の安定を確保するために賃借人を保護すべしという社会的な要請も強い。そこで、不動産の賃貸借については、民法の一般原則をそのまま適用せず、その特例として、 1．契約期間を延長し借地については最低30年とする、2．契約の更新を拒絶するには正当事由を必要とする、3．裁判所の許可による賃借権の譲渡を可能にする、4．登記がない場合にも一定の要件のもとで対抗力を認める 等の規定を適用することとされている（借地借家法。なお、契約期間等については、定期借地権など特別の契約について例外がある）。

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

契約期間の満了によって賃貸借関係が確定的に終了する借家契約。借地借家法に基づく契約類型である。

一般の借家契約は、借主を保護するために、貸主は正当事由がない限り契約の更新を拒絶できないとされているが、定期借家契約においてはそのような制約がない。

定期借家契約を締結するには、次の要件を満たさなければならない。
1）契約期間を確定的に定めること
2）公正証書による等書面によって契約すること
3）貸主が借主に対して、契約の更新はなく期間の満了とともに契約が終了することを、あらかじめ書面（契約書ではないもの）を交付して説明すること

中途解約の可否等は特約で定めることとなるが、やむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難となった借家人（床面積が200平方メートル未満の住宅に居住している借主に限る）は、特約がなくても中途解約ができる。また、契約を延長する場合は、当事者双方の合意による再契約が必要である。

また、契約は期間の満了によって終了するが、期間が１年以上の場合は、賃借人に対して、期間満了の1年前から6ヵ月前までのあいだ（通知期間）に契約が終了する旨を通知しないと強制力が働かない。ただし、通知期間後に契約終了の旨を通知すれば、通知後6ヵ月を経過したあとは契約の終了を強制できる。

定期借家契約は契約更新が無い契約であるから、契約を延長する場合は、当事者双方の合意による再契約が必要である。

なお、賃料の改訂に関して特約があれば、借地借家法に定める家賃増減請求権の規定（契約条件にかかわらず、税負担等の増減、経済事情の変動、近傍家賃との不相応による家賃改訂を請求することができる旨の規定）は適用されない。