不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

A）市街化区域等における面積が次の開発行為については、開発許可を受ける必要がない。
1．市街化区域における1,000平方メートル未満の開発行為（注1・2参照）
2．非線引き区域における3,000平方メートル未満の開発行為（注1・2参照）
3．準都市計画区域における3,000平方メートル未満の開発行為
4．都市計画区域および準都市計画区域以外の区域における1ヘクタール未満の開発行為
注1：三大都市圏の一定区域（都の特別区、首都圏の既成市街地と近郊整備地帯、近畿圏の既成都市区域と近郊整備区域、中部圏の都市整備区域）では、開発許可が不要な開発行為の最低面積は500平方メートル未満とされている。
注2：知事・指定都市等の市長は、条例によって開発許可が必要な開発行為の最低面積を300平方メートルにまで引き下げることができる。

従って、市街化調整区域における開発行為は、面積の如何にかかわらず開発許可を受けなければならない。

B）次の開発行為については、その面積の大小にかかわらず開発許可を受ける必要がない。
1）市街化区域以外において、農林漁業者の住宅および農林漁業用建築物（畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロなど）を建築するための開発行為
2）鉄道の施設、医療施設、小中学校、高校、公民館等の公益上必要な建築物の建築のための開発行為

市街化調整区域では、その規模にかかわらず、開発行為について知事（指定都市等では市長）の許可を受けなければならないとされている。

市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるので、小規模開発についても、立地規制の観点から開発許可の対象としているのである。

ただし例外として、次のような開発行為については、開発許可を受ける必要がないものとされている。
1．農林漁業者の住宅や、農林漁業用建築物（畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロなど）を建築するための開発行為
2．市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗等（延床面積が50平方メートル以下）を新築する目的で、その市街化調整区域内に居住している者が自らその業務を営むために行なう100平方メートル以下の開発行為
3．鉄道の施設、医療施設、小中学校、高校、公民館等の公益上必要な建築物の建築のために行なう開発行為等

都市計画法における開発許可に関して、どの地域でも適用される技術的な基準のこと。 1．趣旨
都市計画法は、開発行為（建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと）を行なうためには、原則として知事（指定都市等では市長）の開発許可を受ける必要があると定めている。

開発許可を与えるか否かの基準は次の二つに分けて定められている。
A）全国のすべての地域に適用される基準で、「全般的許可基準」または「技術的基準」と言われ、公共施設の整備、防災上の措置などの水準に関して審査するもの（都市計画法第33条）
B）市街化調整区域内でのみ適用される基準で、「立地基準」と言われ、立地の適正性を判断するためのもの（都市計画法第34条、詳しくは「開発許可の基準（市街化調整区域内の許可基準）」を参照）

A）の基準は宅地の水準を判断するための一般的な基準であって、市街化調整区域における市街化を抑制するべく定められているB）の基準とは性格を異にする。従って、市街化調整区域内での開発行為に対する開発許可ついては、B）だけでなくA）も適用されることとなる。

2．全般的許可基準の概要
「全般的許可基準」は次のとおりである。
1）予定建築物の用途が用途地域などに即していること
予定される建築物等の用途が、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域などに適合していること。また地区計画が定められていて、地区整備計画が定められているとき（または施設の配置・規模が規定された再開発促進区があるとき）は、予定建築物等の用途などが地区計画等に即していること。
2）公共施設等との用途の配分
公共施設、公益的施設（学校など）、予定建築物の用途の配分が適正であること
3）排水施設、地盤の軟弱な土地等における安全措置
ア　排水路その他の排水施設が、下水を有効に排出し、溢水等の被害が生じないように設計されていること。
イ　地盤の軟弱な土地、がけ崩れや出水の恐れが多い土地などであるときは、地盤の改良、擁壁の設置などの安全上必要な措置が講じられていること。
4）権利者の同意
開発行為を行なう区域（開発区域）内の土地または建築物等につき、工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること。
5）樹木の保全等、緑地帯等、輸送の便
ア　1ha以上の開発行為では、植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全等の措置が講じられていること。
イ　1ha以上の開発行為では、騒音、振動等による環境の悪化の防止上必要な緑地帯その他の緩衝帯が配置されていること。
ウ　40ha以上の開発行為では、当該開発行為が道路、鉄道等による輸送の便等から見て支障がないこと。
6）公共空地、道路の接続
道路、公園、広場その他の公共空地（消防用貯水施設含む）が環境保全上等で支障がない規模構造で配置されること。開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続すること。なお、この基準は、自己居住用の住宅には適用されない。
7）給水施設
水道その他の給水施設が、想定される需要に支障をきたさないこと。なお、この基準は自己居住用の住宅には適用されない。
8）災害危険区域等を含まないこと
「災害危険区域」「地すべり防止区域」「土砂災害特別警戒区域」などの土地を含まないこと（ただし支障がない時は含んでよい）。なお、この基準は、自己居住用の住宅と、自己業務用の建築物・工作物には適用されない。
9）資力信用、工事完成能力
開発許可の申請者に当該開発行為を行なうために必要な資力および信用があること。工事施行者に当該開発行為に関する工事を完成するために必要な能力があること。なお、この基準は、自己居住用の住宅と、一定規模以下の自己業務用の建築物・工作物には適用されない。

市街化調整区域で建築物の建築または第1種特定工作物の建設を目的とする開発行為を行なう場合に適用される開発許可の基準。

1．趣旨
都市計画法は、開発行為（建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと）を行なうためには、原則として知事（指定都市等では市長）の開発許可を受ける必要があると定めている。

開発許可を与えるか否かの基準は次の2つに分けて定められている。
A）全国のすべての地域に適用される基準で、「全般的許可基準」または「技術的基準」といわれ、公共施設の整備、防災上の措置などの水準に関して審査するもの（都市計画法第33条、詳しくは「開発許可の基準（全般的許可基準）」を参照）
B）市街化調整区域内でのみ適用される基準で、「立地基準」と言われ、立地の適正性を判断するためのもの（都市計画法第34条）

このうちB）の基準は、市街化調整区域における市街化を抑制するべく定められているもので、宅地の水準を判断するA）の基準と性格を異にする。また、市街化調整区域内での開発行為に対する開発許可ついては、A）およびB）の両方が適用されることとなる。

2．市街化調整区域内の開発許可基準（立地基準）の概要
次の開発行為については許可される。
1）日常生活のため必要な物品の販売等
開発行為を行なう区域（開発区域）の周辺地域の居住者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場などのための開発行為
2）農林漁業用の建築物
市街化調整区域内で生産される農林水産物の処理・加工のため必要な建築物・第1種特定工作物のための開発行為。
3）鉱物資源・観光資源の利用など
ア　市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源などの有効利用上必要なもののための開発行為。温度・湿度・空気等について特別の条件を必要として、市街化区域内での建築・建設が困難なもののための開発行為。
イ　市街化調整区域内の工場施設と密接な関連を有する事業用の建築物・第一種特定工作物
ウ　火薬庫であって、市街化区域内で建築建設することが不適当なもののための開発行為。
4）市街化区域内での建築・建設が困難・不適当なもの
市街化区域内の建築・建設が困難不適当なものとして定められる建築物・第一種特定工作物のための開発行為。道路管理施設、休憩所、ガソリンスタンド、火薬類製造所が指定されている。
5）地区計画等の区域
地区計画または集落地区計画の区域であって、地区整備計画・集落地区整備計画が定められているとき、その計画に即して行なわれる開発行為。
6）条例を定めることによって限定的に認めるもの
ア　自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域で、おおむね50以上の建築物（市街化区域内を含む）が連たんしている地域のうち条例で指定する区域において行なう開発行為で、環境保全上支障がある用途など条例で定めるもの以外のためのもの。ただし、優良農地、優れた風景のため保全すべき区域、災害発生の恐れがある区域は指定できない。
イ　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、都道府県の条例で、区域、目的又は予定建築物等の用途を限って定められたもの。ただし、優良農地、優れた風景のため保全すべき区域、災害発生の恐れがある区域は指定できない。
7） 開発審査会の議を経て都道府県知事が個別的に認めるもの
都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為。たとえば、分家住宅、社寺仏閣、地区集会場、有料老人ホーム、優良田園住宅などのための開発行為があり得る。