不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。

区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。

1．建物の各部分に構造上の独立性があること
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。

2．建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれ一つの住居として使用可能であるということである。

上記1．と2．を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれる。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用される。

代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物である。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1．と2．を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となる。

なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。
また、この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」という。

廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。

また建物の敷地も、区分所有者の共有となる（ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる）。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。

従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。

分譲マンションなどの区分所有建物において、専有部分を所有している者のことを「区分所有者」という。 この区分所有者は管理組合を結成し、集会において管理規約を議決し、同じく集会においてさまざまな議案を議決することができる。

このように集会で議決を行なう場合には、通常の案件は普通決議で議決し、特別の案件は特別決議で議決することになるが、どちらの議決方法においても、「区分所有者数」のうちの一定以上の賛成が必要である。

ここでいう「区分所有者数」とは、次のような方法で求めた数である。 1．1人が1つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える
2．1人が2つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える
3．2人が1つの専有部分を共有しているときは、「1」と数える

例えば、ある分譲マンションに4つの専有部分があり、それぞれに1号室、2号室、3号室、4号室という名称がついており、1号室はAさんの所有、2号室と3号室はBさんの所有、4号室は夫婦（CさんとDさん）の共有であったとする。

このとき区分所有者数は、Aさんで「1」、Bさんで「1」、CさんとDさんの夫婦で「1」と数えるので、区分所有者数は全部で「3」となる。

区分所有法の第39条によれば、管理組合の集会において通常の議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」の賛成で可決することができる（「普通決議」「特別決議」参照）。

ここでいう「議決権」とは、原則として各区分所有者の専有部分の割合を指している（区分所有法第38条）。
例えば、ある区分所有建物の専有部分の面積の合計が1,000平方メートルの場合に、ある区分所有者の専有部分の面積が70平方メートルであるならば、その区分所有者の議決権は「1,000分の70」となるのが原則である（区分所有法第38条・第14条第1項）。

ただし管理規約の定めによって、これとは異なる割合で、議決権を定めることも可能である（区分所有法第38条）。

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

区分所有建物を建て替えることを決める決議をいう。

分譲マンションのような区分所有建物について、建物が著しく老朽化した場合や地震による大きな被害を受けた場合などには、建物を元の状態に戻すことが難しいケースや、経済的に見て建物を元の状態に戻すよりも建物全部を建て替えるほうがメリットの大きいケースがある。
このため、区分所有法の規定では、区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成による決議がある場合には、建物を取り壊し、新しい建物を新築することを可能にしている。この決議が建替え決議である。

建替え決議については、区分所有者全員に建替え計画を周知し、理解を促すために、次のような手続きが必要である。

1．建替え決議のための管理組合の集会を開くには、招集者（通常は理事長）は、その集会の日の少なくとも2ヵ月前までに集会の開催を区分所有者に通知しなければならない。
2．上記1．の通知においては、招集者は「建替えを必要とする理由」、「建替えをしないときに建物の効用を維持（または回復）するのに要する費用の額と内訳」などの事項を通知しなければならない。
3．上記2．の通知事項について、招集者は、その集会の日の少なくとも1月前までに区分所有者に対する事前の説明会を開催して、説明しなければならない。
4．建替えを決議する管理組合の集会では、新たに建築する建物の設計の概要・費用の概算額・費用の分担なども併せて決議する必要がある。
5．区分所有者数および議決権の各5分の4以上の賛成により、区分所有建物の建替えを決議する（この決議要件の詳細については「建替え決議の要件」を参照のこと）。

なお、建替え決議が可決された場合には、建替えに参加する区分所有者等は、参加しない区分所有者に対して、その権利を売り渡すよう請求することができる。これは、建替えを円滑に進めるために設けられた制度である（詳しくは「建替え参加の催告」へ）。

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。 この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。 区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことである（詳しくは「区分所有建物」参照）。

分譲マンションのような区分所有建物において、建物および敷地の管理に関する事項を決定するために、少なくとも年に1回以上開催される区分所有者の集会のこと。

区分所有建物では、区分所有者は管理組合の構成員となる。この区分所有者の全員が参加する意思決定機関が「集会」である。一般的には「管理組合総会」「管理組合集会」「総会」とも呼ばれるが、区分所有法では「集会」という名称を使用している。

区分所有法では、「管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない」と定めている（区分所有法第34条第1項・第2項）。ここでいう管理者とは通常は、管理組合の理事長のことである。また年に1回以上定期的に開催される集会は、一般的には「通常総会」と呼ばれている。

このほかに、特定の議案を審議するために区分所有者の一定数以上の請求により臨時的に集会を開催することも可能であり、こうした集会は「臨時総会」と呼ばれている（区分所有法第34条第3項から第5項）。

集会を開催する場合、管理者（理事長）は、開催日より1週間以上前に、開催日時・開催場所・議案の概要を各区分所有者に通知する必要がある（区分所有法第35条）。ただし区分所有者全員が同意した場合に限り、こうした招集手続きを省略することも可能である（区分所有法第36条）。

集会が開催されると、原則として管理者（理事長）が議長となり、あらかじめ通知された議案が審議される。議案を議決する方法としては、普通決議と特別決議がある。

区分所有者は集会に自ら出席して、議案を審議するのが原則であるが、出席できない場合には、書面によって議決を行なうことができ、また代理人を選任して代理人を出席させることも可能である（区分所有法第39条第2項）。

書面による場合には、あらかじめ各議案についての賛成・反対の意見を表明した書面（議決権行使書という）を、管理者（理事長）に提出しておく。また代理人を選任する場合には、その代理人を選任したことを証明するための書面（委任状）を管理者（理事長）に提出する。

集会の議事の内容については、議長が議事録を作成しなければならない（区分所有法第42条）。この議事録は管理者（理事長）が保管し、関係者の請求があったとき、管理者はいつでもこの議事録を閲覧させる必要がある（区分所有法第42条・第33条）。

このように集会は、区分所有者の最高の意思決定機関であるが、日常的な管理組合の運営については集会の下部機関として管理規約にもとづき「理事会」が組織されており、さまざまな業務を執行している。

相手に対して一定の行為を要求することをいう。 催告をして相手方が応じない場合に、一定の法律効果が生じるという意味がある。

大きく、債務者に対して債務の履行を請求すること、無権代理者等の行為を追認するかどうか確答を求めることの2つの場合がある。例えば、債務の履行を催告すれば、時効の中断、履行遅滞、解除権の発生などの、追認の催告は、場合に応じて、追認、取消しまたは追認の拒絶とみなされるなどの法律効果に結びつく。

口頭による催告も法律上有効であるが、確実を期すためには証拠力の強い方法によるのが望ましい。

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。 この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。 区分所有権とは、この専有部分を所有する権利のことである（詳しくは「区分所有建物」参照）。