不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。

区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。

1．建物の各部分に構造上の独立性があること
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。

2．建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれ一つの住居として使用可能であるということである。

上記1．と2．を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれる。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用される。

代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物である。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1．と2．を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となる。

なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。
また、この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」という。

廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。

また建物の敷地も、区分所有者の共有となる（ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる）。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。

従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）に基づいて定める規約。区分所有法では単に「規約」と表記しているが、一般的に「管理規約」と呼ばれている。 建物、敷地、附属施設の管理・使用に関する区分所有者相互間の事項が規定されている。また、区分所有者全員の利害に関係しない一部共用部に関する事項については、共用する区分所有者の規約で定めることもできる。 管理規約を定める場合には、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとされる。また、規約によって区分所有者以外の者の権利を害することはできない。 管理規約の設定、変更、廃止は、区分所有者の集会において、区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の決議（特別決議）によって決する。 管理規約に定める事項については特に定めはないが、国土交通省はマンション標準管理規約を公表し、参考に供している。マンション標準管理規約は、単棟型、団地型、複合用途型に分けて示されており、管理規約に定めるべきとされる主要な事項は次のとおりである。 1.敷地、建物、付属施設の範囲
2.共用部分の範囲
3.敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4.専用使用権の範囲
5.敷地利用権と専有部分の分離処分の可否
6.使用細則（使用に関する詳細な規則）の設定
7.集会、管理組合、理事会、会計等に関する事項 なお、管理規約は集会で設定されるべきものであるが、マンション分譲業者が最初にマンションの全部を所有している場合には、次の事項に限っては、公正証書で定めることによって、集会を経ずに管理規約を設定することができるとされている。

1.規約共用部分
2.規約敷地
3.専有部分と敷地利用権の分離処分の可否
4.敷地利用権の共有持分の割合

分譲マンションなどの区分所有建物における管理規約について一定のガイドラインを示すために、国土交通省（旧・建設省）が作成したマンション管理規約のモデルのこと。

当初は「中高層共同住宅標準管理規約」という名称であったが、2004（平成16）年1月に見直され、現在の名称となっている。

その経緯と主な内容は次の通りである。

1．中高層共同住宅標準管理規約の制定
建設省（現・国土交通省）の審議会である住宅宅地審議会は、区分所有法の1983（昭和58）年の大改正に対応するため、1982（昭和57）年に「中高層共同住宅標準管理規約」を答申し、建設省はその周知と普及を推進してきた。この「中高層共同住宅標準管理規約」の主な内容は次の通りである。

1）敷地、建物、付属施設の範囲
2）専有部分の範囲、共用部分の範囲
3）敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4）専用使用権の範囲
5）使用細則（使用に関する詳細な規則）の設定
6）管理、管理組合、集会、理事会、会計等に関する事項

2．中高層共同住宅標準管理規約の大改正
その後、分譲マンションが急激に普及したことにより、この「中高層共同住宅標準管理規約」は1997（平成9）年2月に建設省より改正・告示された。1997（平成9）年の主要な改正点は次の通り。

1）大規模修繕を円滑に進めていく上での前提となる長期修繕計画の作成を、管理組合の業務として明確に位置付け。
2）駐車場の使用に関するトラブルを防止するため、駐車場の使用に関する諸規定を整備。
3）専有部分のリフォームをめぐるトラブルを防止するため、専有部分のリフォーム工事の手続規定を整備。
4）専有部分である設備のうち共用部分と一体となった部分（例えば配管の枝管）の管理については、共用部分の管理と一体として行なうことが適当な場合が多いので、管理組合が一体として管理を行なう規定を設けた。
5）団地形式や店舗併用形式のマンションが増えてきていることから、団地型と複合用途型の標準管理規約を新たに作成、追加した（これにより単棟型・団地型・複合用途型の3タイプが設けられた）。

3．マンション標準管理規約の制定
その後、「マンション管理適正化法」の施行（2001（平成13）年8月）、「マンション建替え円滑化法」の施行（2002（平成14）年12月）というマンション法制度の大きな変化に対応するため、2004（平成16）年1月に「中高層共同住宅標準管理規約」は改正された。このとき名称も「マンション標準管理規約」へと変更された。

4．規約の見直し　
近年のマンション管理に関する課題に対処するため、2016（平成28）年に規約が見直された。それによって、理事長を含む理事および監事について外部の専門家を就任可能とすること、コミュニティ条項について防災・防犯、美化・清掃などのコミュニティ活動が可能であることを明確にすることが定められたほか、 暴力団等の排除規定、災害時等における応急的補修や緊急避難措置の規定などが追加された。