不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人および新築住宅の売主に対して、住宅の一定部位について10年間の瑕疵担保責任を義務付けることにより、住宅の品質確保をめざす法律。「品確法」ともいう。



主な内容は次のとおりである。

1．住宅性能評価書

国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等（これを登録住宅性能評価機関という）に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる（同法第5条）。
住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。



登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない。


住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買主に引き渡す義務を負うことになる。



2．弁護士会による紛争処理
・住宅紛争処理支援センター
建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる。
紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である。


また、弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターを設置することとされ、「公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣により指定されている。住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。


3．10年間の瑕疵担保責任の義務付け等
新築住宅の売買または建設工事における契約不適合責任（瑕疵担保責任）として、次の義務を定めた。

（1）新築住宅の「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」の契約不適合（瑕疵）について、売主・工事請負人は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う。
（2）契約によって、（1）の瑕疵担保期間を20年以内に延長することができる。
この特例は強行規定であり、特約によって責任を免れることはできない。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略称。住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人及び新築住宅の売主に10年間の瑕疵担保責任を義務付けるなどを規定している。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」を参照。



住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）にもとづき、住宅性能の評価結果を表示した書面のこと。
品確法では、住宅性能評価書を作成することができる機関を登録住宅性能評価機関だけに限定しており、評価の方法に関して日本住宅性能表示基準と評価方法基準という2種類の基準を法定している（品確法第5条）。

住宅性能評価書には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類が存在する。
さらに後者は新築住宅の建設住宅性能評価書と既存住宅の建設住宅性能評価書に区分される。
これらの住宅性能評価書は、すべて国土交通大臣が定めた日本住宅性能表示基準に従い、かつ評価方法基準に準拠して作成される必要がある。

住宅品質確保法では、このような住宅性能評価書を交付された新築住宅については、住宅性能評価書に記載された住宅の性能が、そのまま請負契約や売買契約の契約内容になる場合があると規定しており、この規定により注文者保護・買主保護が図られている（詳しくは「住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係」へ）。

また、建設住宅性能評価書が交付された住宅については、指定住宅紛争処理機関に対して、紛争処理を申請することができるとされている（品確法第67条）。