不動産用語集｜R.E.Words　by(株)不動産流通研究所

住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人および新築住宅の売主に対して、住宅の一定部位について10年間の瑕疵担保責任を義務付けることにより、住宅の品質確保をめざす法律。「品確法」ともいう。



主な内容は次のとおりである。

1．住宅性能評価書

国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等（これを登録住宅性能評価機関という）に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる（同法第5条）。
住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。



登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない。


住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買主に引き渡す義務を負うことになる。



2．弁護士会による紛争処理
・住宅紛争処理支援センター
建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる。
紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である。


また、弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターを設置することとされ、「公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣により指定されている。住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。


3．10年間の瑕疵担保責任の義務付け等
新築住宅の売買または建設工事における契約不適合責任（瑕疵担保責任）として、次の義務を定めた。

（1）新築住宅の「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」の契約不適合（瑕疵）について、売主・工事請負人は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う。
（2）契約によって、（1）の瑕疵担保期間を20年以内に延長することができる。
この特例は強行規定であり、特約によって責任を免れることはできない。

建設住宅性能評価書が交付された住宅について、建設工事の請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合に、紛争の当事者の双方または一方からの申請により、紛争のあっせん・調停・仲裁の業務を行なう機関を「指定住宅紛争処理機関」という（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第67条）。

指定住宅紛争処理機関になることができるのは、各都道府県の弁護士会又は一般社団法人若しくは一般財団法人に限定されている（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）法第66条）。

このような指定住宅紛争処理機関の利用に関して次の点が重要と思われる。 1．建設住宅性能評価書が交付されている住宅であることを要する。
住宅性能評価を受けていない住宅は、指定住宅紛争処理機関による紛争処理を申請することができない。
また、住宅性能評価書には設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書の2種類が存在するが、設計住宅性能評価書だけが交付されている場合にはこの紛争処理を申請することができない。

2．紛争処理を申請する際の費用は原則として1万円。
住宅品質確保法第69条および同法施行規則第104・105条により、紛争処理を申請する際の手数料は1万円とされている。ただし、鑑定等に要する費用を紛争の当事者が別途負担するように指定住宅紛争処理機関が定めることも可能とされている。

3．紛争処理の対象は、評価書に記載された事項に限定されない。
指定住宅紛争処理機関が扱う紛争の範囲は、建設住宅性能評価書に記載された事項に限定されない。例えば、住宅の欠陥を原因として居住者に健康被害が発生したような場合には、その住宅の欠陥の物的損害だけでなく、健康被害による損害についてもあっせん・調停・仲裁を申請することができる。
また例えば、共同住宅の建設住宅性能評価書において、重量床衝撃音などの「音環境に関すること」を全く検査せず、音環境の評価結果が存在していない事例であっても、上階からの衝撃音が大きく生活に支障をきたすような場合には、その住宅の欠陥に対してあっせん・調停・仲裁を申請することが可能である。

4．民事裁判への移行も可能。
あっせん・調停には和解契約としての効力が発生し、仲裁には民事訴訟の確定判決と同じ効力が発生するとされている。 しかし、そもそも紛争当事者の双方の合意がなければ、あっせん・調停・仲裁を行なうことはできない。
従って、紛争当事者の双方が合意に至らない場合には、紛争当事者は通常どおりの民事訴訟を提起することができる。また、指定住宅紛争処理機関による紛争処理を申請しないで、初めから民事訴訟を提起することも当然可能である。

一般財団法人のうち、行政庁の認定（公益認定）を受けたものをいう。
認定の主な基準は、 1）主たる目的が、法律に定める公益目的事業（公益に関する事業で不特定かつ多数の者の利益増進に寄与するもの）を行うことであること
2）公益目的事業を実施するための経理的基礎を有すること
3）技術的能力を有すること
4）特別の利益を与える行為を行わないこと
5）収支相償（公益目的事業に係る収入額がその事業に必要な適正費用を償う額を超えない）であると見込まれること
6）公益目的事業の比率が50%以上であると見込まれること
7）遊休財産額が1年分の公益目的事業費相当額を超えないと見込まれること
である。 公益認定を受けた財団法人は、名称中に「公益財団法人」という文字を独占的に使用する。また事業活動に当たっては法律による一定の規制に服さなければならない一方、税制上「特定公益増進法人」として優遇される。

当事者の一方がある仕事を完成することを、相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払うことをそれぞれ約束する契約。例えば、住宅の建築工事、洋服の仕立て、物品の運搬などの契約がこれに該当する。

請負契約の目的は、仕事の完成であって労務の供給ではないから、仕事の目的物が定まっていて、通常は、目的物を引き渡すことで仕事が完成する。

請負契約については民法に一般的な規定がある。また、たとえば建設工事の契約に関しては建設業法、運送契約については商法等のような特別法の適用がある。

民法は、
1）請負契約による報酬は目的物の引渡しと同時に支払わなければならないこと
2）引き渡した目的物が契約不適合の場合には、注文者は、補修等の追完請求、報酬減額請求、損害賠償請求、契約解除をすることができること（ただし、注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図等によって生じた不適合を理由にすることはできない。ただし、請負人がその材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、この限りでない。）
3）契約不適合による請求等をするためには、原則として、不適合を知った時から一年以内にその事実を通知しなければならないこと
4）請負人が仕事を完成しない間は、注文者はいつでも損害を賠償して契約を解除できること
などを定めている。

なお、民法には、請負人の担保責任の存続期間について特別の定めがあったが、民法（債権関係）改正（施行は2020年４月１日から）によって削除された。ただし、住宅の新築工事の請負に関しては、特定の部位についての契約不適合責任の存続期間は10年とされている（住宅の品質確保の促進等に関する法律）。

当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のこと（民法第555条）。

売買契約は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する（財産が引き渡されたときに成立するのではない）。
また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。
さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない（金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう）。

当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）にもとづき住宅性能評価の業務を行なう機関であって、国土交通大臣の登録を受けた機関のこと。
住宅品質確保促進法第5条第1項では「登録住宅性能評価機関は住宅性能評価を行ない、住宅性能評価書を交付することができる」と定めている。
この規定により、正式な住宅性能評価書の交付を行なうことができる機関は、登録住宅性能評価機関だけに限定されているということができる。