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最終更新日：2020/10/5

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ほーむ･えくいてぃー･こんばーじょん･もーげーじ

米国の住宅都市開発省（HUD）が1989年に開発したリバースモーゲージ商品のこと。住宅資産転換融資と訳される。また頭文字を取ってHECMと略称される。

HECMでは、融資主体は各民間金融機関であり、連邦政府は高齢者の返済を保証するなどの形で融資契約に関与している。

民間金融機関にとっては、リバースモーゲージを高齢者に対して行なう際には、一括返済の最終的な期限が高齢者の死亡時とされるので、高齢者が長生きをすれば、その長い年月において担保不動産の価格が下落し、一部返済不能に陥る危険性が高くなる。

HECMでは、このような民間金融機関の抱える不動産値下がりによる損失の可能性をなくすために、国が高齢者に代わって返済不能部分の返済を肩代わりするという保険の仕組みが設けられている。この保険は、FHA（連邦住宅庁）保険と呼ばれている。
このFHA保険などによってHECMは最も安全なリバースモーゲージ商品となり、米国のリバースモーゲージの利用者全体の約3分の2がこのHECMの利用者となっている。

-- 本文のリンク用語の解説 --

リバースモーゲージ

持家を担保に生活資金を融資し、所有者の死亡もしくは契約終了時に一括返済する仕組みをいう。

時間の経過とともに融資残高が増加していき、最終的に一括して返済されることが特徴である。一括返済のための資金は、一般的に、持家を処分して確保されることとなる。その間の利息も、最後に一括して支払うことが多い。

持家を所有するが収入が少ない高齢者等が生活資金を確保する仕組みとして工夫されたもので、欧米で発達した。日本では、地方公共団体が生活支援方策の一つとして活用する例があるほか（最も早い例は、1981（昭和56）年の（財）武蔵野市福祉公社（東京都武蔵野市）による「福祉資金貸付サービス」であるとされる）、金融手法の一つとしていくつかの金融機関等が導入している。

なお、契約期間終了時に持家を処分する場合にも、その後もその住宅に住み続けることのできる特約を伴うことが一般的である。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。