不動産の経済価値を判定し、価額で表示すること。その業務は、不動産鑑定士の独占とされている。
鑑定は不動産鑑定評価基準に従って実施されるが、その方法は原則として、
1．原価法（不動産の再調達原価に着目して価格を求める方法、積算価格を算出）、2．取引事例比較法（類似の不動産の取引事例価格に着目して価格を求める方法、比準価格を算出）、3．収益還元法（不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める方法、収益価格を算出）
の3つを併用することとされている。
なお、収益還元法には、純利益を一定率で割り戻して直接に現在価値を求める方法（直接還元法）と、保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られる予想価格を現在価格に割り戻して合算する方法（DCF法、Discounted Cash Flow Methodの略）があるが、不動産の証券化のための評価は原則としてDCF法が適用される。