建物賃貸借契約において、貸主は建物の汚損・破損（借主の故意や過失（帰責事由）によって発生した汚損・破損を除く）について、必要な修繕を行なう義務を負うものとされている。これが修繕義務である。
ただし、この民法の定めは任意規定であるので、実際の建物賃貸借契約では、修繕義務を貸主と借主でそれぞれ分担する旨を特約することが多い。これを修繕特約という。この場合にも、老朽化した設備の取り替えや安全性確保のための修繕については、特約にかかわらず貸主が負担すべきと考えられている。
なお、借主は、賃貸借契約の終了に当たって原状回復義務を負うが、経年変化および通常の使用による損耗等については回復の義務はない。